Umsatzsteuer bei Immobilien / 3 Fall: Der Ferienhausbesitzer

Sachverhalt

Immobilienentwickler E plant, in einem Ferienpark an der Nordsee Ferienhäuser zu errichten. Es ist geplant, die Ferienhäuser in dem Ferienpark an ständig wechselnde Feriengäste zu vermieten. Für die einzelnen Häuser sucht E Investoren. E bietet seinen Kunden die 2 folgenden Möglichkeiten an:

1. Die Kunden erwerben jeweils ein Ferienhaus für 300.000 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Die Ferienhäuser werden von dem Kunden an eine von E gegründete GmbH langfristig vermietet, die diese Ferienhäuser in eigenem Namen und auf eigenes Risiko im Rahmen eines hotelähnlichen Betriebs vermarktet.
2. Die Kunden erwerben jeweils ein Ferienhaus für 300.000 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Die Ferienhäuser werden von den Eigentümern auf eigenes Risiko betrieben und an die GmbH vermietet; die von E errichtete GmbH vermietet diese Ferienhäuser in eigenem Namen, aber für Rechnung der Eigentümer.

Fragestellung

E möchte wissen, welche Rechtsfolgen sich für alle Beteiligten aus den beiden Investitionsalternativen ergeben.

Lösung

E, die Investoren wie auch die gegründete GmbH sind Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, da sie Leistungen selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht ausführen.

Der Verkauf der errichteten Ferienhäuser an die Investoren ist eine steuerbare Lieferung, da an einem Gegenstand Verfügungsmacht verschafft wird.^[1] Der Ort der Lieferung bestimmt sich nach § 3 Abs. 7 Satz 1 UStG und ist dort, wo der Gegenstand sich zum Zeitpunkt der Verschaffung der Verfügungsmacht befindet. Da der Verkauf der Häuser unter das GrEStG fällt, ist die Lieferung steuerfrei nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Der Verkäufer kann jedoch auf die Steuerfreiheit verzichten, da der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Offensichtlich plant E, die Option nach § 9 Abs. 1 UStG auszuüben.

Praxis-Tipp

Option beim Verkauf von Immobilien nur im notariellen Kaufvertrag möglich

Bei der Option bei einem Verkauf eines Grundstücks ist es nicht von Bedeutung, ob der Leistungsempfänger zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Allerdings muss der Verkäufer schon beim Verkauf des Grundstücks im notariellen Kaufvertrag auf die Steuerfreiheit verzichten.^[2] Nach der Rechtsprechung des BFH^[3] ist eine Optionserklärung in einer notariellen Ergänzungsurkunde nicht möglich, sodass der Kaufvertragsabschluss der alleinige Zeitpunkt für den Verzicht auf die Steuerbefreiung ist.

Soweit E auf die Steuerfreiheit verzichtet, entsteht auf den Kaufpreis von 300.000 EUR die Umsatzsteuer mit 19 %. Da es sich um einen unter das GrEStG fallenden Umsatz handelt, wird der Erwerber nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 Satz 1 UStG zum Steuerschuldner für die ihm gegenüber ausgeführte Leistung.

Praxis-Tipp

Kein Steuerausweis im Reverse-Charge-Verfahren

Der Verkäufer darf weder in einem Kaufvertrag noch in einer separaten Rechnung die Umsatzsteuer gesondert ausweisen. Stattdessen muss mit den Worten "Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers" auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hingewiesen werden.^[4]

1. Langfristige Vermietung

Vermietet der Erwerber sein Ferienhaus langfristig an die eingeschaltete GmbH, führt er eine sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 UStG aus, die als Leistung i. Z. m. einem Grundstück^[5] dort ausgeführt ist, wo das Grundstück belegen ist, hier im Ferienpark an der Nordsee. Die Leistung ist deshalb in Deutschland steuerbar nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG. Die (langfristige) Vermietung ist eine steuerfreie Vermietung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

Praxis-Tipp

Keine Steuerbefreiung bei kurzfristiger Vermietung

Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (bis zu 6 Monaten) bereithält, wäre nicht steuerbefreit.

Der Investor kann bei der Vermietung an die GmbH auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG verzichten (Option), der Mieter (GmbH) ist Unternehmer und mietet die Wohnungen für sein Unternehmen.^[6] Da die GmbH die Ferienhäuser auf eigene Rechnung und in eigenem Namen im Rahmen eines hotelähnlichen Betriebs verwenden will, führt sie als Unternehmer steuerbare und auch nicht steuerbefreite Umsätze (kurzfristige Vermietung) aus und ist somit zum Vorsteuerabzug berechtigt. Damit steht der Option des Investors auch kein Hinderungsgrund nach § 9 Abs. 2 UStG im Wege, da die GmbH eine ihr berechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann.

Die Mieten unterliegen – soweit der Investor auf die Steuerfreiheit der Mietumsätze verzichtet – dem Regelsteuersatz von 19 %^[7], eine Umsatzsteuer würde monatlich entstehen, da insoweit Teilleistungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a Satz 2 UStG vorliegen.

Da der Investor mit der Vermietung steuerbare und steuerpflichtige Umsätze ausführt, kann er die bei ihm als Steuerschuldner entstandene Umsatzsteuer aus dem Kauf des Ferienhauses als Vorsteuer abziehen.^[8] Da er mit dem Objekt steuerpflichtige Umsätze ausführen wird, ist der Vorsteuerabzug auch nicht nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausgeschlossen.

Die GmbH führt gegenüber den Reisegästen kurzfristige Vermietu...