Jean Bramburger-Schwirkslies, Michele Schwirkslies

Regelmäßig ist die Option zur Umsatzbesteuerung nach § 9 UStG jedoch nur im B2B-Bereich möglich. Das heißt, erbringt der Unternehmer eine der steuerbefreiten Leistungen an eine Privatperson oder einen Unternehmer, der ausschließlich steuerfreie Ausgangsumsätze erbringt (zum Beispiel ein Arzt, der nur Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG erbringt), besteht kein Anspruch auf die Umsatzsteueroption. Weitere Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption sind:

  • Das Grundstück muss dem Unternehmen des Vermieters/Veräußerers zugeordnet sein.
  • Der Vermieter/Veräußerer versteuert seine Leistungen nicht im Wege der Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG (Land- und Forstwirtschaft) und
  • ist auch kein Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG.
  • Des Weiteren darf der leistende Unternehmer das Grundstück nicht im Wege einer unentgeltlichen Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a UStG zur Verfügung stellen.
  • Der Leistungsempfänger erwirbt bzw. mietet das Objekt im Rahmen seines Unternehmens an.
  • Des Weiteren ist in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes eine Option gegebenenfalls für den Vermieter ausgeschlossen, wenn der Leistungsempfänger das Objekt seinerseits für Leistungen nutzt, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Handelt es sich hiernach um ein sogenanntes Altobjekt nach § 27 Abs. 2 UStG, ist eine Inanspruchnahme der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG grundsätzlich ausgeschlossen.
 
Achtung

Aussschluss der Option bei Altobjekten

Handelt es sich beim zu beurteilenden Objekt um ein sogenanntes Altobjekt nach § 27 Abs. 2 UStG, ist eine Inanspruchnahme der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG grundsätzlich unter den weiteren dort genannten Voraussetzungen des § 27 Abs. 2 UStG zulässig..

Ein Altobjekt liegt in den folgenden Fällen vor:

 
§ 27 Abs. 2 UStG Das Objekt dient / ist zu dienen bestimmt die Errichtung begann vor dem und es ist fertiggestellt vor dem
Nr. 1 Wohnzwecken 1.6.1984 1.4.1985
Nr. 2 anderen nichtunternehmerischen Zwecken 1.6.1984 1.1.1986
Nr. 3 anderen als den vorgenannten Zwecken 11.11.1993 1.1.1998
 
Wichtig

Dies sollten Sie auf jeden Fall beachten

Die Voraussetzungen an Grundstücksart, Beginn der Errichtung sowie Abschluss der Fertigstellung müssen hierbei kumulativ erfüllt sein.

 
Praxis-Beispiel

Umsatzsteueroption bei Altgebäude

Im Mai 1993 hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses begonnen, welches er am 28.12.1995 fertigestellt. Das EG vermietet Pots an einen Buchhändler, das 1. OG an einen Allgemeinmediziner und das 2. OG an einen Steuerberater.

Das vermietete Gebäude gehört zum Unternehmensvermögen des Pots und wird von ihm im Rahmen seines Unternehmens an den Buchhändler für dessen Zwecke vermietet. Da der Buchhändler ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, wäre grundsätzlich davon auszugehen, dass Pots für die an den Buchhändler vermieteten Räume die Umsatzsteueroption wahrnehmen kann.

Allerdings handelt es sich bei dem Gebäude um ein Altobjekt (Baubeginn vor dem 11.11.1993, Fertigstellung vor dem 1.1.1998). Pots kann aus diesem Grund für das gesamte Haus die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG nicht wählen und auch gegenüber dem Buchhändler damit keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze erbringen.

 
Praxis-Beispiel

Umsatzsteueroption bei Neugebäude

Wie zuvor, allerdings hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses erst in 2011 begonnen und es 2013 fertiggestellt.

Da der Buchhändler ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, kann Pots für das Neugebäude (Baubeginn nach dem 11.11.1993, Fertigstellung nach dem 1.1.1998) für die an den Buchhändler vermieteten Räume die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG wahrnehmen. Dies gilt im Übrigen auch für die an den Steuerberater vermieteten Räume. Die Mieträume, welche Pots an den Allgemeinmediziner vermietet, berechtigen ihn hingegen nicht zur Umsatzsteueroption.

 
Wichtig

Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind vom Unternehmer zu prüfen

Die vollständige Erfüllung der Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind regelmäßig für den optierenden Unternehmer zu prüfen und nachzuhalten. Auch wenn die Erfüllung der Voraussetzungen für ihn nicht immer eindeutig nachvollziehbar ist, da sich z. B. kein Vertrauensschutz für Vermieter/Veräußerer in die Unternehmereigenschaft des Leistungsempfängers ergibt, obliegt dem Vermieter/Veräußerer allein das Risiko.

 
Praxis-Tipp

Prüfungsschema zur Option auf die Umsatzsteuerpflicht/Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung und Verpachtung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen

  1. Frage: Ist mein grundsätzlich nach dem UStG steuerfreier Umsatz in § 9 Abs. 1 UStG genannt?

    Antwort: Ja, nach § 4 Nr. 12 UStG die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken.

  2. Frage: Wird der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erbracht?

    Antwort: Ja.

  3. Prüfen Sie die Einschränkung des Verzichts auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 2 UStG für Umsätze nach § 4 Nr. 12a UStG – liegen diese Art der Umsätze vor?

Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Finance Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen


Meistgelesene beiträge