Unterscheidung zwischen Eigen- und Vermittlungsgeschäfte bei Grundstücksverkäufen; Doppelbelastung durch Grunderwerb- und Umsatzsteuer

Leitsatz

Die Klägerin vermittelte Grundstücksverkäufe. Dass sie grunderwerbsteuerrechtlich als sog. atypische Maklerin anzusehen ist, steht der umsatzsteuerrechtlichen Bewertung der Leistungsbeziehungen nach den zivilrechtlichen Vereinbarungen der Beteiligten nicht entgegen. Die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 9 a UStG greift hier nicht, da o.g. Vermittlungsleistungen keine grundstücksbezogenen Ausgangsumsätze sind, bei denen die Gefahr besteht, dass sie einer Doppelbelastung durch Grunderwerb- und Umsatzsteuer unterliegen.

Sachverhalt

Die Klägerin verpflichtete sich vertraglich für unternehmerische Grundstückseigentümer in deren Namen deren Eigentumswohnungen zu verkaufen. Die Klägerin erhielt über den Mindestverkaufspreis hinausgehende Verkaufspreiserlöse als "Vertriebsentgelt". Vertraglich wurden der Klägerin ein alleiniges Verkaufsrecht und eine unwiderrufliche Verkaufsvollmacht eingeräumt. Die Grundstücksgeschäfte wurden unmittelbar zwischen den Grundstückseigentümern und den Erwerbern abgeschlossen. Die Klägerin erteilte den Grundstückseigentümern über die Vermittlung Rechnungen mit offenem Umsatzsteuerausweis zum Regelsteuersatz das o.g. Vertriebsentgelt betreffend.

Wegen der der Klägerin erteilten Verkaufsvollmachten und des ihr zustehenden Mehrerlöses erließen die Finanzämter wegen der vereinbarten Mindestverkaufspreise Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber der Klägerin. Dies wurde vom FG Köln als zutreffend erachtet (u. a. Urteil v. 24.11.2008, Az. 5 K 1957/06). Daraufhin berichtigte die Klägerin ihre Ausgangsrechnungen, indem sie unter Verweis auf die Befreiung nach § 4 Nr. 9 a UStG Umsatzsteuer nicht mehr offen auswies. Das Finanzamt dagegen versagte die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts hat das Finanzamt hat die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG zu Recht versagt. Eigenhändler handeln im eigenen Namen und für eigene Rechnung, Kommissionäre im eigenen Namen für fremde Rechnung und Vermittler in fremdem Namen für fremde Rechnung. Die Beurteilung richtet sich entscheidend nach dem Auftreten im Wirtschaftsleben nach außen hin. Im Streitfall erbrachte die Klägerin nach den vertraglichen Gestaltungen mit dem Grundstücksverkäufer eindeutig umsatzsteuerpflichtige Vermittlungsleistungen. Daran ändert auch nichts, dass die Klägerin sich teils verpflichte, bei Nichtverkauf der Grundstücke in einer bestimmten Zeit diese selbst zum Mindestkaufpreis anzukaufen bzw. dass sie den gesamten Mehrerlös behalten kann - anstatt eines nur prozentualen Anteil am Gesamtkaufpreis wie bei einer Maklercourtage. Letztlich kam es zivilrechtlich und damit umsatzsteuerlich nicht zu einer Rechtsbeziehung zwischen der Klägerin und den Grundstückserwerbern.

Zwar wurde die Klägerin wegen der unwiderrufliche Verkaufsvollmacht und des Zustehens des über den Mindestverkaufspreis hinausgehenden Verwertungserlöses zugestanden Mindestverkaufspreise grunderwerbsteuerrechtlich zu Recht als atypische Maklerin mit einem grunderwerbsteuerlich gedachten Zwischenerwerbs der Klägerin angesehen. Trotzdem ist sie umsatzsteuerlich anstatt als Eigenhändlerin als Vermittlerin zu sehen, da es umsatzsteuerlich entscheidend auf die o. g. zivilrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten ankommt.

Zwar soll die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 9a für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, eine Doppelbelastung vermeiden. § 4 Nr. 9a UStG umfasst jedoch nur grundstücksbezogene Ausgangsumsätze. Die Klägerin hat jedoch gerade keine grundstücksbezogenen Ausgangsumsätze gegenüber den Erwerbern getätigt. Sie hat nämlich weder einen Kaufvertrag noch ein anderes Rechtsgeschäft geschlossen, das den Anspruch auf Übereignung der betreffenden Grundstücke begründet.

Im Streitfall liegt nach Auffassung des Finanzgerichts auch keine unzulässige Doppelbelastung der Klägerin mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer vor. Eine solche wäre nur gegeben, wenn bei der Grundstücksveräußerung der Grundstückserwerber auf den Grundstückskaufpreis zugleich Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zu zahlen hätte - was hier nicht der Fall ist.

Hinweis

Da die grunderwerbsteuer- und umsatzsteuerliche Behandlung des "atypischen Maklers" bisher höchstrichterlich noch nicht geklärt wurde, hat das Finanzgericht die Revision zugelassen. Insoweit ist die Entscheidung des BFH im umsatzsteuerlichen Revisionsverfahren mit dem Az. V R 41/14 abzuwarten.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 26.06.2014, 3 K 2924/11