Vereinbarung eines Mietverhältnisses zwischen Eltern und Kind vor Schenkung der Mietsache durch die Eltern

Leitsatz

Ein Mietverhältnis ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn Eltern das von ihnen bewohnte Grundstück schenkweise je zur Hälfte auf ihren Sohn und dessen Ehefrau übertragen haben, im Rahmen der Rückvermietung des Grundstücks an die Eltern hingegen nicht beide Eigentümer, sondern allein der Sohn als Vermieter auftritt.

Sachverhalt

Streitig ist die Anerkennung eines Mietvertrags zwischen Eltern und Kindern im Rahmen der Übertragung eines bebauten Grundstücks. Im Urteilsfall schloss der Steuerpflichtige mit seinen Eltern am 1.12.1993 einen Mietvertrag ab über eine der Mutter gehörende Wohnung. Das Mietverhältnis sollte am Tag des Vertragsabschlusses beginnen; als Mietzins wurden mtl. 420 DM vereinbart. Mit notariellem Vertrag vom 15.12.1993 übertrug die Mutter ihrem Sohn und dessen Ehefrau das Eigentum an der Wohnung ausdrücklich im Wege der Schenkung. Der Sohn übernahm die eingetragenen Belastungen; Nutzung und Lasten sollten am Tag der Beurkundung übergehen. Der Sohn und dessen Ehefrau verpflichteten sich als dauernde Last an die Mutter sowie deren Ehemann ab 1.1.1994 mtl. 1.500 DM zu zahlen. Für das Streitjahr 1994 erklärten der Sohn und dessen Ehefrau Mieteinnahmen i. H. von 5.040 DM und Werbungskosten i. H. von 41.614 DM. Das Finanzamt versagte dem geltend gemachten Mietverhältnis die steuerliche Anerkennung und berücksichtigte zudem die monatlichen Zahlungen an die Eltern weder als Sonderausgaben noch als außergewöhnliche Belastung.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts ist bereits die Vereinbarung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Vertragsparteien nicht fremdüblich. Ein Mieter, der - wie die Mutter - gewusst hätte, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses noch in seinem Alleineigentum stand und zukünftig im hälftigen Mieteigentum zweier Personen stehen werde, hätte darauf bestanden, dass auch der andere zukünftige Eigentümer als Vermieter mit in den Mietvertrag aufgenommen wird, um beide Vermieter gesamtschuldnerisch insbesondere auf die Überlassung der Mietsache in Anspruch nehmen zu können. Zudem hätte ein solcher Mieter den Mietzins erst ab dem Zeitpunkt des Übergangs der Nutzungen und Lasten auf die Erwerber und zukünftigen Vermieter zum 15.12.1993 und nicht bereits für die Zeit ab dem 1.12.1993 entrichtet.

Da im Streitfall die Nettoerträge des übernommenen Grundstücks nicht ausreichten, um die Versorgungsleistungen an die Mutter als Übergeber des Grundstücks sowie an den Vater zu finanzieren, sind sie nach Auffassung des BFH nicht als dauernde Last abziehbar.

Hinweis

Gegen das Urteil wurde Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Das Verfahren wird beim BFH unter dem Az. IX B 157/08 geführt.

Mietverträge unter nahen Angehörigen sind steuerlich stets daraufhin zu untersuchen, ob sie durch die Einkünfteerzielung (§ 21 EStG) oder den steuerrechtlich unbeachtlichen Bereich (§ 12 EStG) veranlasst sind. Sie sind nur dann anzuerkennen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (sog. Fremdvergleich). Für die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrags nach Maßgabe des sog. Fremdvergleichs ist Voraussetzung, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien, wie das Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache und die Höhe der zu entrichtenden Miete, stets klar und eindeutig vereinbart und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden.

Der Mietvertrag sollte alle Regelungen beinhalten, die auch bei Vermietung an fremde Dritte üblicherweise getroffen werden, hierzu gehören z. B. Mietgegenstand, Mietpreis, Zahlungsmodalitäten und eine Nebenkostenvereinbarung. Ein Mietvertrag ist regelmäßig steuerlich nicht anzuerkennen, wenn nicht zweifelsfrei feststeht, dass eine Zahlung der Miete in Form einer endgültigen Vermögensminderung des Mieters und einer endgültigen Vermögensmehrung des Vermieters stattgefunden hat; das Gleiche gilt, wenn kein Mietzins festgelegt wird oder bei völlig unangemessenem Mietzins, ebenso bei der Leistung nicht geschuldeter Mietvorauszahlungen. Ein Mietvertrag wird auch dann nicht anerkannt, wenn Barzahlungen erfolgen, ohne dass Höhe und Zeitpunkt der Barzahlung genau festgehalten wurden.

Link zur Entscheidung

FG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 03.07.2008, 3 K 237/01