Vermietung von Ferienwohnungen: Überschusserzielungsabsicht

OFD Berlin, Verfügung v. 4.7.2003, St 175 - S 2253 - 1/93

Bezug: BMF-Schreiben vom 14.10.2002 (BStBl 2002 I S. 1039)

I. Einkommensteuer

Zur Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht von Ferienwohnungen ist in der ersten Prüfungsstufe zwischen der ausschließlich fremd vermieteten und der (auch) selbst genutzten Ferienwohnung zu unterscheiden.

1. Ausschließliche Vermietung

a) Nachweisanforderungen

Wenn der Steuerpflichtige (Stpfl.) die folgenden Umstände glaubhaft macht, kann bei einer Entscheidung, ob es sich um ein ausschließlich fremd vermietete Ferienwohnung handelt, davon ausgegangen werden, dass der Stpfl. die Wohnung tatsächlich nicht selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen hat:

• Der Stpfl. hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (z.B. einem überregionalen Reiseveranstalter) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpfl. bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung des Stpfl. (BFH vom 21.11.2000, IX R 37/98, BStBl 2001 II S. 705). „Unmittelbare Nähe” in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich die Hauptwohnung des Stpfl. und die Ferienwohnung in derselben Stadt/Gemeinde befinden. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die Hauptwohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Stpfl. entsprechen muss. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung auch die Unterbringung von Gästen ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass der Stpfl. die Ferienwohnung nicht selbst nutzt, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit hält.
• Der Stpfl. hat an dem selben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf die besonderen Verhältnisse des Stpfl. zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten der anderen Ferienwohnung(en) sind in einem solchen Fall den Vermietungszeiten zuzuordnen.
• Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. Dabei ist zu beachten, dass „Saison” nicht immer nur die Hochsaison im Sommer, sondern auch die Zeiten der Nebensaison umfasst. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel vorliegen, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen.

In allen anderen Fällen ist zunächst davon auszugehen, dass der Stpfl. die Wohnung auch selbst genutzt bzw. unentgeltlich überlassen hat. Es bleibt dem Stpfl. unbenommen, die dauernde Vermietung und das Bereithalten zur dauernden Vermietung auf andere Weise nachzuweisen oder glaubhaft zu machen.

b) Kurzfristige Aufenthaltszeiten des Steuerpflichtigen

Die im o.g. BMF-Schreiben genannten kurzfristigen Aufenthalte in der Ferienwohnung sind nur dann nicht der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn dargelegt und glaubhaft gemacht wird, der mehr als eintägige Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war (BFH vom 25.11.1993, BStBl 1994 II S. 350). Insbesondere bei mehrtägigen Aufenthalten während der Saison reicht alleine die Behauptung des Stpfl., er habe den Aufenthalt für Reparaturen, Grundreinigung u.a. genutzt, nicht aus.

c) Beurteilungszeitraum

Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer angelegt sein. Es reicht also nicht aus, dass der Stpfl. in einzelnen Veranlagungszeiträumen ohne Selbstnutzung vermietet, sondern es muss sich über einen längeren Zeitraum ein einheitliches Bild ergeben.

d) Überschusserzielungsabsicht

Ist nach der ersten Prüfungsstufe eine ausschließliche dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Nur in den in Tz. 1 des o. g. BMF-Schreibens genannten Fälle ist die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. Geht der Stpfl. von einer auf Dauer angelegten ausschließlichen Vermietung zur Vermietung und Selbstnutzung über, ist ab diesem Veranlagungszeitraum die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen.

2. Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung

Liegt nach den Hinweisen zu Tz. 1 keine ausschließliche Vermietung vor, ist die Überschusserzielungsabsicht stets zu prüfen. Dabei sind Tz. 2 des o.g. BMF-Schreibens sowie die nachfolgenden Hinweise zu beachten.

a) Grundlagen der Totalüberschussprognose

Für die Prognoseberechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten (z.B. Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in das Gastgeberverzeichnis und Anzeigen) zu berücksichtigen. Anschließend sind die übrigen Aufwendungen entsprechend der Tz. 2a des o.g. BMF-Schreibens aufzuteilen.

b) Zuordnung der Leerstandszeiten und Renovierungstage

Eine zeitliche Beschränkung der ...