Vermietungseinkünfte: Einkunftserzielungsabsicht / 2.2.1 Allgemeine Grundsätze

Wer eine Wohnung dauerhaft verbilligt - im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete – überlässt, verzichtet bewusst auf mögliche Einnahmen. Dies bedeutet im Umkehrschluss allerdings nicht, dass die Einkunftserzielungsabsicht generell zu verneinen ist und die verbilligte Vermietung zur steuerlich unbeachtlichen Liebhaberei führt.^[1]

Wichtig

Definition der "ortsüblichen Miete"

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.  h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen.^[2]

Will das Finanzamt von einer Mietverbilligung ausgehen und die Rechtsfolgen daraus ziehen, muss es die Ermäßigung des Mietzinses anhand von Mietspiegeln oder Gutachten nachweisen. Die maßgebliche ortsübliche Miete ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel, wobei jeder der Mietwerte – nicht nur der Mittelwert – als ortsüblich anzusehen ist, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist.^[3] Tatsächlich eingetretene Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters u. Ä. sind nicht zu berücksichtigen.

Achtung

Kein Vorrang der ortsüblichen Miete aufgrund Mietspiegel

Das FG Thüringen^[4] geht aktuell davon aus, dass bei einem vorhandenen Mietspiegel keine strikte Bindung daran etwa im Sinne eines zwingenden absoluten Vorrangs besteht. Die maßgebende ortsübliche Miete könne grundsätzlich auf jedem Wege ermittelt werden. Als Maßstab für eine sachgerechte Schätzung der Ortsüblichkeit der Marktmiete^[5] könne demnach auch eine – für den Steuerpflichtigen ungünstigere – Vergleichsmiete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung herangezogen werden.

Hinweis

Ortsübliche Marktmiete für möblierte oder teilmöblierte Wohnungen

Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Ein solcher Möblierungszuschlag kann allerdings nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.^[6]

Werden eine Wohnung oder andere Räume zu anderen als Wohnzwecken vermietet, findet § 21 Abs. 2 EStG keine Anwendung. Bei einer verbilligten Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken ist in jedem Fall ein Werbungskostenabzug nur im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete zulässig. In dem Umfang, in dem ein Berechtigter aus privaten Gründen ganz oder teilweise darauf verzichtet, aus einer Vermietung zu Nicht-Wohnzecken Einnahmen zu erzielen, steht ihm der Abzug von Werbungskosten nicht zu. In der Höhe des Einnahmeverzichtes dienen die Aufwendungen des Überlassenden nicht, wie es § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG voraussetzt, der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen.^[7]

Die Vorschrift findet ferner keine – auch keine analoge – Anwendung auf eine außerbetrieblich veranlasste verbilligte Vermietung einer zum Betriebsvermögen gehörenden Wohnung; es handelt sich vielmehr um eine Nutzungsentnahme.^[8] Die Nutzungsentnahme führt zu einer Erhöhung des Gewinns um die (anteiligen) Kosten der außerbetrieblichen Nutzung, höchstens aber um den Marktwert der Nutzung.^[9]

[1] Vgl. § 21 Abs. 2 EStG.

[2] BFH, Urteil v. 10.5.2016, IX R 44/15, BStBl 2016 II S. 835, m.  w.  N.; FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 8.11.2017, 7 K 7252/15.

[3] BFH, Beschluss v. 27.12.2010, IX B 107/10, n. v.; BFH, Beschluss v. 11.9.2007, IX B 4/07, BFH/NV 2007 S. 2291.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Erlass v. 29.11.2013, III B-S 2253-1/2012-2, EStG-Kartei Berlin § 21 EStG Fach 2 Nr. 1002.

[4] FG Thüringen, Urteil v. 22.10.2019, 3 K 316/19, EFG 2020 S. 1058, Rev. eingelegt, Az beim BFH IX R 7/20.

[5] § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG.

[6] BFH, Urteil v. 6.2.2018, IX R 14/17, BStBl 2018 II S. 522.

[7] OFD Rheinland, Kurzinformation Ertragsteuer Nr. 063/2009 v. 18.12.2009, DB 2010 S. 139.

[8] BFH, Urteil v. 24.3.2011, IV R 46/08, BStBl 2011 II S. 692

BFH, Urteil v. 29.4.1999, IV R 49/97, BStBl 1999 II S. 652.

[9] BFH, Urteil v. 14.8.2014, IV R 56/11, BFH/NV 2015 S. 317.