Vermietungsunternehmen / 2.2 Steuerpflicht der Vermietung

2.2.1 Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 UStG

Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit:

• Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen^[1];
• die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags^[2];
• die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.^[3]

Allerdings sind von diesen Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die folgenden Vermietungsleistungen ausdrücklich ausgeschlossen:

• Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält – hier kann aber der ermäßigte Steuersatz^[4] zur Anwendung kommen;
• Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen;^[5]
• kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen – auch hier kommt der ermäßigte Steuersatz zur Anwendung;

Praxis-Tipp

6-Monatsfrist zur Abgrenzung langfristiger Vermietung

Die Abgrenzung, wann eine kurzfristige Vermietung oder eine langfristige Vermietung vorliegt, erfolgt anhand der Vermietungsdauer. Regelmäßig führt eine für mehr als 6 Monate geplante Vermietung zu einer "langfristigen" Vermietung. Dies gilt sowohl für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen als auch für die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen.

• Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören).

Wichtig

Steuerpflicht der Betriebsvorrichtung nur bei eigenständiger Leistung

Die Steuerpflicht der Vermietung oder Verpachtung einer Betriebsvorrichtung ergibt sich nur, wenn es sich dabei um eine eigenständige Leistung handelt bzw. die Betriebsvorrichtung die Hauptleistung darstellt. Wird eine Betriebsvorrichtung als Nebenleistung zusammen mit einem Grundstück/Grundstücksteil vermietet oder verpachtet, kann keine Aufteilung erfolgen – es gilt insoweit der allgemeine Grundsatz, dass die Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilt.^[6]

Damit eine Ausnahme von der Steuerbefreiung bei der Überlassung von Hotelzimmern, Pensionszimmern o. ä. vorliegen kann, müssen Räumlichkeiten nicht nur kurzfristig überlassen werden, sondern die Leistung muss auch der Beherbergung von Fremden dienen. Soweit Räumlichkeiten aus anderen Gründen überlassen werden (z. B. kurzfristige Vermietung in einem Stundenhotel^[7]) liegen keine Beherbergungszwecke vor, sodass die Räumlichkeiten steuerfrei vermietet werden.

[1] § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG.

[2] § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. b UStG.

[3] § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. c UStG.

[4] § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.

[5] Werden Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen aber im Zusammenhang mit einer Wohnungs- oder Gewerberaumvermietung dem Mieter überlassen, handelt es sich um eine Nebenleistung, die das Schicksal der Hauptleistung teilt und damit so zu behandeln ist, wie die Vermietungsleistung als solche; bestätigt auch durch BFH, Urteil v. 10.12.2020, V R 41/19, BFH/NV 2021 S. 949.

[6] EuGH, Urteil v. 4.5.2023, C-516/21 (Y), BFH/NV 2023 S. 943; nachfolgend BFH, Beschluss v. 17.8.2023, V R 7/23, BFH/NV 2023 S. 1386.

[7] BFH, Urteil v. 24.9.2015, V R 30/14, BStBl 2017 II S. 132 sowie BMF, Schreiben v. 17.1.2017, BStBl 2017 I S. 104.

2.2.2 Verzicht auf die Steuerfreiheit

Der Unternehmer, der steuerfreie Vermietungsleistungen ausführt, sollte in jedem Fall prüfen, ob er diese steuerfreien Umsätze durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig ausführen kann und ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist.^[1] Bei der Prüfung der Option nach § 9 UStG muss der Unternehmer in zwei getrennten Prüfungsschritten vorgehen:

1. Ist der Leistungsempfänger ein Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen bezieht?^[2]
2. Ist die Option auf die Umsatzsteuer durch die Regelung des § 9 Abs. 2 UStG i. V. m. § 27 Abs. 2 UStG eingeschränkt?

Wichtig

Option nur bei Vermietung an Unternehmer

Eine Option zur Steuerpflicht kann sich für den Unternehmer nur dann ergeben, wenn er die Vermietungsleistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt.^[3] Der Vermieter muss diese Voraussetzungen nachweisen.

Bei der Vermietung von Grundstücken sind über die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG hinaus auch die Einschränkungen des § 9 Abs. 2 UStG zu berücksichtigen. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die Rechtsvorschrift über die Einschränkung der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG in der Vergangenheit mehreren Änderungen unterlegen hat. Von entscheidender Bedeutung ist dabei, wann mit der Errichtung des Gebäudes begonnen und wann das Gebäude fertig gestellt wurde.

Wichtig

Anwendungsvorschrift in § 27 Abs. 2 UStG beachten

Da die Anwendung des § 9 Abs. 2 UStG ausschließlich von dem Bau- bzw. Fertigstellungsjahr der Immobilie abhängt, kann diese Vorschrift nur im Zusammenhang mi...