Dipl.-Finw. (FH) Felix Stratz
6.1 Grundsätze
Die Verwaltung von Vermögen ist dem Grunde nach keine gewerbliche Tätigkeit. Vermögensverwaltung liegt dann noch vor, solange die Betätigung als Nutzung des Vermögens im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten angesehen werden kann. Der Rahmen privater Vermögensverwaltung wird überschritten, wenn dagegen die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung entscheidend in den Vordergrund tritt.
6.2 Einzelfälle
6.2.1 Vermietung von Grundvermögen
Abgrenzungsprobleme treten hier zwischen der Vermietung im Rahmen des § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und der gewerblichen Vermietung, z. B. bei Hotelbetrieben usw., auf.
Um der Tätigkeit einer Vermögensverwaltung einen gewerblichen Charakter zu verleihen, bedarf es besonderer Umstände. Diese können z. B. darin bestehen, dass die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des ständigen und schnellen Wechsels der Mieter eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen hinausgeht, oder dass der Vermieter zugleich weitere Leistungen erbringt, die eine bloße Vermietungstätigkeit überschreiten.
Allein aufgrund des Umfangs des vermieteten Grundbesitzes kann jedoch nicht von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen werden. Die Vermögensnutzung muss hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktreten.
Bei der Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen und bei der ständig wechselnden kurzfristigen Vermietung von Sälen, beispielweie für Konzerte, ist i. d. R. eine Gewerbebetrieb gegeben.
Eine gewerbliche Vermietung liegt bei Ferienwohnungen unter folgenden Voraussetzungen vor:
- Volleinrichtung einschließlich Geschirr, Wäsche usw.,
- Lage in einem Feriengebiet mit einer Vielzahl gleicher Wohnungen,
- Werbung und Vermietung sowie Verwaltung durch eine Feriendienstorganisation,
- Rezeption entsprechend einem Hotelbetrieb.
Liegt eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnungen vor, sind nicht zwingend alle Merkmale erforderlich.
Bei Fremdenpensionen oder Gaststätten stellt die Beherbergung stets einen Gewerbebetrieb dar.
Campingplätze sind gewerblich, wenn Nebenleistungen, wie sanitäre Anlagen, Trinkwasser- und Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung usw. als Nebenleistungen mit angeboten werden.
6.2.2 Gewerblicher Grundstückshandel
Der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken ist unverändert der häufigste Fall, bei dem eine – oft schwierige – Abgrenzung zwischen gewerblicher Tätigkeit und Vermögensverwaltung vorzunehmen ist. Nach dem zuletzt ergangenen BMF-Schreiben – basierend auf der Rechtsprechung des BFH – kommen den nachstehenden Merkmalen bei der Abgrenzung besondere Bedeutung zu.
Anzahl der Objekte
Ein wesentliches Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel ist die Anzahl der veräußerten Objekte. Die Rechtsprechung hat hierbei die sog. 3-Objekt-Grenze entwickelt. Sie besagt, dass vorbehaltlich von einzelnen Ausnahmefällen bei einer Veräußerung von mehr als 3 Objekten grundsätzlich eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
Zeitlicher Zusammenhang: Kauf bzw. Veräußerung, Bebauung
Bei den Verkäufen muss ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb und Modernisierung einerseits und Verkauf andererseits gegeben sein. Ein solcher enger zeitlicher Zusammenhang liegt bei Errichtung bzw. Erwerb und Veräußerung von Objekten vor, wenn die Zeitspanne zwischen Fertigstellung und der Veräußerung der Objekte nicht mehr als 5 Jahre beträgt.
Ausnahme von der 3-Objekt-Grenze
Steht aufgrund objektiver Umstände fest, dass Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut wurde, ihn innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen, ist ausnahmsweise auch ohne Überschreiten der 3-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen. In Herstellungsfällen gilt dies beispielweise, wenn das in zeitlichem Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor oder während der laufenen Bebauung veräußert wird und der Veräußerer hierbei wie ein Gewerbetreibender tätig wird.
Verklammerung
Nach jüngster Rechtsprechung kann die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit auch dann überschritten werden, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen. Dies soll jedenfalls dann gelten, wenn bereits bei Aufnahme der betreffenden Tätigkeit festgestanden hat, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des vermieteten Grundstücks erzielen lässt.
.Beginn und Ende
Als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ist regelmäßig der Zeitpunkt anzusehen, in dem mit Tätigkeiten begonnen wird, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind.
Das Ende des gewerblichen Grundstückshandels liegt vor, wenn das letzte Objekt veräußert oder Verkaufstätigkeiten endgültig eingestellt wurden. Hiervon kann z. B. ausgegangen werden, wenn inner...