Verordnung (EU) Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments ... / Art. 229 Bewertungsgrundsätze für sonstige anerkennungsfähige Sicherheiten beim IRB-Ansatz [Ab 01.01.2025: Bewertungsgrundsätze für anerkennungsfähige Sicherheiten außer Finanzsicherheiten]

(1)^[2] Bei Immobiliensicherheiten wird die Sicherheit von einem unabhängigen Sachverständigen zum oder unter Marktwert bewertet. Das Institut verpflichtet den Sachverständigen, den Marktwert transparent und klar zu dokumentieren.

In Mitgliedstaaten, deren Rechts- und Verwaltungsvorschriften strenge Vorgaben für die Bemessung des Beleihungswerts setzen, kann die Immobilie stattdessen von einem unabhängigen Sachverständigen zum oder unter Beleihungswert bewertet werden. Institute verlangen, dass der unabhängige Sachverständige bei der Bestimmung des Beleihungswerts spekulative Elemente außer Acht lässt und diesen Wert auf transparente und klare Weise dokumentiert.

Der Wert der Sicherheit ist der Markt- oder Beleihungswert, der gegebenenfalls aufgrund der Ergebnisse der in Artikel 208 Absatz 3 vorgesehenen Überprüfung und eventueller vorrangiger Forderungen auf die Immobilie herabgesetzt wird.

Ab 01.01.2025:

(1) Bei der Bewertung von Immobilien müssen alle folgenden Anforderungen erfüllt sein:

a)	Der Wert wird unabhängig vom Prozess des Instituts für Hypothekenerwerb, Kreditbearbeitung und Kreditvergabeentscheidung von einem unabhängigen Sachverständigen geschätzt, der über die zur Durchführung einer solchen Bewertung erforderlichen Qualifikationen, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügt;

b)

der Wert wird anhand vorsichtiger konservativer Bewertungskriterien geschätzt, die alle folgenden Anforderungen erfüllen:

i)	Erwartete Preissteigerungen werden nicht in den Wert miteinbezogen;

ii)	der Wert wird angepasst, um der Möglichkeit Rechnung zu tragen, dass der aktuelle Marktwert deutlich über dem Wert liegt, der über die Laufzeit des Darlehens nachhaltig erzielbar wäre;

c)	der Wert wird transparent und klar dokumentiert;

d)	der Wert liegt nicht über dem Marktwert der Immobilie, falls dieser bestimmbar ist;

e)

wird die Immobilie neu bewertet, so darf der Immobilienwert nicht über dem Durchschnittswert, der in den vorangegangenen sechs (bei Wohnimmobilien) bzw. acht Jahren (bei Gewerbeimmobilien) für diese oder eine vergleichbare Immobilie ermittelt wurde, oder dem Wert bei Entstehung liegen, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Für die Berechnung des Durchschnittswerts verwenden Institute den Durchschnitt der in regelmäßigen Abständen verzeichneten Immobilienwerte, wobei der Referenzzeitraum mindestens drei Datenpunkte umfasst.

Für die Berechnung des Durchschnittswerts dürfen Institute die Ergebnisse der gemäß Artikel 208 Absatz 3 durchgeführten Überwachung der Immobilienwerte verwenden. Der Immobilienwert darf diesen Durchschnittswert oder den Wert bei Entstehung, sofern anwendbar, überschreiten, falls Änderungen an der Immobilie vorgenommen werden, die ihren Wert eindeutig erhöhen, etwa Verbesserungen der Energieeffizienz oder Verbesserungen bei der Resilienz, dem Schutz und der Anpassungsfähigkeit hinsichtlich physischer Risiken des Gebäudes oder der Wohneinheit. Der Immobilienwert darf nicht neu bewertet werden, wenn Institute nicht über ausreichende Daten für die Berechnung des Durchschnittswerts verfügen, es sei denn, die Wertsteigerung beruht auf Veränderungen, die ihren Wert eindeutig steigern.

Bei der Bewertung der Immobilie wird etwaigen vorrangigen Ansprüchen auf die Immobilie Rechnung getragen, es sei denn, ein vorrangiger Anspruch wird bei der Berechnung des Bruttorisikopositionsbetrags nach Artikel 124 Absatz 6 oder bei der Verringerung des Betrags von 55 % des Immobilienwerts nach Artikel 125 Absatz 1 oder Artikel 126 Absatz 1 berücksichtigt, und sie spiegelt gegebenenfalls die Ergebnisse der nach Artikel 208 Absatz 3 vorgeschriebenen Überwachung wider.

(2) Bei Forderungen ist der Wert der Forderungsbetrag.

(3) Sachsicherheiten, bei denen es sich nicht um Immobiliensicherheiten handelt, werden von den Instituten zum Marktwert bewertet. Für die Zwecke dieses Artikels ist der Marktwert der geschätzte Betrag, zu dem die Sicherheit am Tag der Bewertung im Rahmen eines zu marktüblichen Konditionen geschlossenen Geschäfts vom Besitz eines veräußerungswilligen Verkäufers in den Besitz eines kaufwilligen Käufers übergehen dürfte.

(4)^[3] Die EBA arbeitet Entwürfe technischer Regulierungsstandards aus, in denen die Kriterien und Faktoren festgelegt werden, die bei der Bewertung des Begriffs "vergleichbare Immobilie" nach Absatz 1 Buchstabe e zu berücksichtigen sind.

Die EBA übermittelt der Kommission diese Entwürfe technischer Regulierungsstandards bis zum 10. Juli 2027.

Der Kommission wird die Befugnis übertragen, diese Verordnung durch Erlass der in Unterabsatz 1 dieses Absatzes genannten technischen Regulierungsstandards gemäß den Artikeln 10 bis 14 der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 zu ergänzen.

[1] Anzuwenden bis 31.12.2024.

[2] Anzuwenden bis 31.12.2024.

[3] Abs. 4 angefügt durch Verordnung (EU) 2024/1623. Anzuwenden ab 09.07.2024.