Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kredittilgun ... / 2.1.2 Diese Möglichkeiten hat eine Privatperson

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung gezahlt wird, gehört (anteilig) zu den Finanzierungskosten eines neuen Objekts, wenn (und soweit nach der Darlehenstilgung) der Restkaufpreis zur Finanzierung des neuen Objekts tatsächlich verwendet worden ist.^[1]

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung^[2] abziehbar, wenn eine Grundstücksgesellschaft mit einem Gesellschafterbeschluss lediglich ihre Absicht erklärt hat, den Veräußerungserlös in eine andere Immobilie zu investieren.^[3]

Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.^[4]

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Zuge der nicht einkommensteuerbaren Veräußerung einer vermieteten Immobilie für die Ablösung einer Fremdfinanzierung der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Mietobjekts gezahlt wird, ist nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.^[5]

Die Vorfälligkeitsentschädigung wegen des Verkaufs einer wegen doppelter Haushaltsführung erworbenen Zweitwohnung bei Beendigung der auswärtigen Tätigkeit ist nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit abziehbar.^[6]

Wann ein Werbungskostenabzug möglich ist

Anders kann das u. U. sein, wenn der Steuerpflichtige das vermietete Objekt verkaufen muss und der Erlös nicht ausreicht, um die Darlehensschuld zu tilgen. Durch die mit der Veräußerung des Objekts einhergehende Beendigung der Vermietungstätigkeit ist der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang nicht unterbrochen; vielmehr sind die nachträglichen Schuldzinsen nach wie vor durch die ursprünglich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgenommenen Schulden ausgelöst.^[7] Das muss dann auch für eine etwaige anfallende Vorfälligkeitsentschädigung gelten. Denn der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.

Abzugsfähigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich so verwendet wurde, sind Werbungskosten. Dazu gehört auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit die Schuldzinsen mit den Vermietungseinkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Davon ist auszugehen, wenn im Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss fest steht, dass mit dem nach der vorzeitigen Darlehensablösung verbleibenden Veräußerungserlös wiederum konkret bestimmtes Grundvermögen mit dem Ziel gekauft werden soll, hieraus ebenfalls Vermietungseinkünfte zu erzielen.^[8]

Kein Abzug als außergewöhnliche Belastung

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Umschuldung eines Darlehensvertrags zum Erwerb eines Einfamilienhauses sind nicht als außergewöhnliche Belastungen abzugsfähig.^[9]

Ein Abzug von Aufwendungen wegen eines beruflich veranlassten Umzugs ist insoweit ausgeschlossen, als vorrangig die grundsätzlich steuerrechtlich unbeachtliche private Vermögenssphäre betroffen ist; dies gilt insbesondere für Kosten, die aufgrund der vorzeitigen Ablösung eines Hypothekendarlehens (Vorfälligkeitsentschädigung) entstehen, wenn die Ablösung wegen des Verkaufs des fremdfinanzierten Hauses notwendig ist.^[10]

[1] BFH, Urteil v. 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004 S. 1091; s. a. FG Köln, Urteil v. 14.8.2008, 10 K 1272/07.

[2] § 21 EStG.

[3] FG Hamburg, Urteil v. 10.6.2005, VII 93/04; s. a. BFH, Beschluss v. 28.7.2004, IX B 136/03, BFH/NV 2005 S. 43.

[4] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13, BFH/NV 2014 S. 1254; BMF, Schreiben v. 27.7.2015, IV C 1 – S 2211/11/10001, Tz. 2, BStBl 2015 I S. 581; FG München, Urteil v. 27.2.2018, 2 K 1724/16.

[5] FG Bremen, Urteil v. 15.11.2017, 1 K 105/17 (3).

[6] BFH, Urteil v. 3.4.2019, VI R 15/17, BFH/NV 2019 S. 742.

[7] BFH, Urteil v. 20.6.2012, IX R 67/10, BFH/NV 2012 S. 1697; s. a. BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13, BFH/NV 2014 S. 1151.

[8] FG Köln, Urteil v. 19.10.2023, 11 K 1802/22, rkr., EFG 2024 S. 197.

[9] § 33 EStG; BFH, Urteil v. 3.3.2005, III R 54/03, BFH/NV 2005 S. 1529.

[10] BFH, Beschluss v. 2.3.2005, IX B 184/03, BFH/NV 2005 S. 1067.