Vorsteueraufteilung / 4 Vorsteueraufteilung bei Grundstücken und Gebäuden

4.1 Zuordnung der Vorsteuerbeträge

Verwendet ein Unternehmer ein Grundstück sowohl für Zwecke seines Unternehmens als auch für Zwecke, die außerhalb des Unternehmens liegen (z. B. eigene Wohnzwecke), oder für den privaten Bedarf seines Personals, ist die Vorsteuer im Zusammenhang mit diesem Grundstück vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen, soweit sie nicht auf die Verwendung des Grundstücks für Zwecke des Unternehmens entfällt.^[1]

Hinweis

Anwendungszeitpunkt

Der vorstehende Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei eigengenutzter Wohnung ist nicht anzuwenden auf Wirtschaftsgüter, die aufgrund eines vor dem 1.1.2011 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft worden sind oder mit deren Herstellung vor dem 1.1.2011 begonnen worden ist. Als Beginn der Herstellung gilt bei Gebäuden, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird; bei baugenehmigungsfreien Gebäuden, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.^[2]

Praxis-Beispiel

Vorsteuerausschluss für eigene Wohnung

Ein Unternehmer hat sich im Juni 2022 ein bebautes Grundstück angeschafft, das zu 50 % der Nutzflächen unternehmerisch und 50 % der Nutzflächen für eigene Wohnzwecke genutzt wird.

Der Unternehmer kann zwar das ganze Grundstück seinem Unternehmensvermögen zuordnen; er unterliegt aber dennoch einem 50 %igen Vorsteuerausschluss hinsichtlich der eigenen Wohnung.

Der Vorsteuerausschluss beschränkt sich nicht nur auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes, sondern gilt auch für die übrigen Gebäudekosten.

Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks kann also die Vorsteuer grundsätzlich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzflächen erfolgen; ein anderer Maßstab kann jedoch im Einzelfall günstiger sein. Liegt der Kaufpreisbildung bei Erwerb ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren für die Gebäudeteile (Geschäftsräume/Wohnungen) zugrunde, kann der Unternehmer diese Erwägungen auch bei der Aufteilung der Vorsteuerbeträge berücksichtigen.^[3]

Praxis-Tipp

Geschäftsveräußerung im Ganzen

Die Aufteilung nach den vorstehenden Verhältnissen der Kaufpreisbildung wird regelmäßig in der Praxis nicht vorkommen, weil der Verkauf eines entsprechenden Vermietungsobjekts im Allgemeinen eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung i. S. v. § 1 Abs. 1a UStG darstellt. Umsatzsteuer, die als Vorsteuer abziehbar sein könnte, fällt hierbei nicht an.

Soweit im Einzelfall gleichwohl ein Vorsteuerabzug bei solchen Anschaffungsfällen in Betracht kommt, kann auch nach der Änderung des § 15 Abs. 4 UStG zum 1.1.2004 die Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der Ertragswerte zu den Verkehrswerten in Betracht kommen, weil es sich hierbei nicht um eine Umsatzschlüsselmethode i. S. der Regelung handelt.

Bei Anschaffung oder Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes sind die gesamten auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes entfallenden Vorsteuerbeträge aufzuteilen. Für die Zurechnung dieser Vorsteuerbeträge ist die prozentuale Aufteilung der Verwendung des gesamten Gebäudes zu vorsteuerunschädlichen bzw. vorsteuerschädlichen Umsätzen maßgebend. Die gesamten Vorsteuerbeträge aus Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes sind demnach nach einheitlichem Schlüssel in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil aufzuteilen.^[4] Daraus folgt regelmäßig eine Ermittlung der nicht abziehbaren Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 UStG im Wege einer sachgerechten Schätzung. Als sachgerechter Aufteilungsmaßstab kommt bei Gebäuden i. d. R. die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen in Betracht.

Praxis-Beispiel

Keine direkte Zuordnung bei Herstellungskosten zulässig

Unternehmer U errichtet ein Wohn- und Geschäftshaus. Er beabsichtigt, die Fläche des Hauses zu jeweils 50 % vorsteuerunschädlich bzw. vorsteuerschädlich zu vermieten. Aus der Erstellung des Fußbodenbelags im vorsteuerunschädlich verwendeten Gebäudeteil entstehen U Aufwendungen von 100.000 EUR zuzüglich 19.000 EUR Umsatzsteuer.

Es handelt sich um Aufwendungen für die (Neu-)Herstellung des Gebäudes. U ist unter den weiteren Voraussetzungen des § 15 UStG berechtigt, den Vorsteuerabzug aus den Aufwendungen für den Fußbodenbelag zu 50 % (= 9.500 EUR) geltend zu machen. Eine direkte Zuordnung ist hierbei nicht zulässig.

Entsprechend ist bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu verfahren. Maßgeblich für die Vorsteueraufteilung ist in diesem Fall die beabsichtigte Verwendung des Gegenstands, der durch die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstanden ist. Abgrenzbare Gebäudeteile sind dabei gesondert zu beurteilen.

Handelt es sich bei den bezogenen Leistungen um Aufwendungen für die Nutzung, Erhaltung oder Unterhaltung, ist vorrangig zu prüfen, ob die bezogenen Leistungen vorsteuerunschädlich oder vorsteuerschädlich verwendeten Gebäudeteilen zugeordnet werden können. Ist eine direkte Zurechnung des Erhaltungsaufwands oder der Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Ge...