Wer ein Gebäude vermietet, kann umsatzsteuerlicher Unternehmer sein, auch wenn er nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Bei Grundstücken und Gebäuden beträgt der Berichtigungszeitraum 10 Jahre. Da Grundstücke nur dann umsatzsteuerpflichtig vermietet werden können, wenn der Mieter ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer ist, entscheidet bereits die Auswahl des Mieters darüber, ob eine Berichtigung vorzunehmen ist. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist die Vorsteuer immer nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen aufzuteilen. Eine Aufteilung nach den Ausgangsumsätzen scheidet bei gemischt genutzten Grundstücken grundsätzlich aus.
Veränderung im Berichtigungszeitraum
Ein Unternehmer errichtet ein Gebäude für 350.00 EUR zuzüglich 66.500 EUR Umsatzsteuer, das er umsatzsteuerpflichtig an einen Steuerberater vermietet. Im 6. und 7. Jahr vermietet er das Objekt an einen Arzt. Ab dem 8. Jahr nutzt er das Gebäude für eigene betriebliche Zwecke. Da er im Erstjahr das Gebäude umsatzsteuerpflichtig an einen Steuerberater vermietet hat, kann er die gesamte Vorsteuer von 66.500 EUR geltend machen.
Die Vermietung an den Arzt, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist nur umsatzsteuerfrei möglich. Somit ändern sich im 6. und 7. Jahr die Verhältnisse für den Vorsteuerabzug. In der Umsatzsteuererklärung des 6. und 7. Jahres muss der Vorsteuerabzug jeweils um 1/10 = 6.650 EUR korrigiert werden. Der Unternehmer zahlt für diese beiden Jahre insgesamt 13.300 EUR an das Finanzamt zurück.
Ab dem 8. Jahr nutzt der Unternehmer das Objekt für seine eigenen betrieblichen Zwecke, sodass keine Berichtigung mehr erforderlich ist, weil er ausschließlich steuerpflichtige Umsätze ausführt. Die Nutzungsverhältnisse nach dem 10. Jahr spielen keine Rolle mehr, weil dann der Berichtigungszeitraum abgelaufen ist.
Beim Vorsteuerabzug gilt das Prinzip des Sofortabzugs, sodass
- im Zeitpunkt des Bezugs der Leistung,
- unter Berücksichtigung der Verwendung bzw. der Verwendungsabsicht
- endgültig über den Vorsteuerabzug
zu entscheiden ist. Liegen die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 UStG für einen Vorsteuerabzug aus Anzahlungen oder Vorauszahlungen vor, macht der Unternehmer die Vorsteuer geltend, wenn er im Zeitpunkt der Zahlung eine Verwendung für umsatzsteuerpflichtige Umsätze plant.
Es reicht aus, dass der Unternehmer die Absicht hat, auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze zu verzichten.[1] Die Verwendungsabsicht muss objektiv belegt und in gutem Glauben erklärt werden. Der Anspruch auf Vorsteuerabzug bleibt auch dann bestehen, wenn es später nicht zu den beabsichtigten steuerpflichtigen Umsätzen kommt.
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