Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – ABC / Anschaffungsnaher Aufwand

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen^[1], die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.^[2] Insoweit enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG eine Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, ohne dass es einer Einzelprüfung bedarf.

Bei der Prüfung der 15 %-Grenze werden nur Aufwendungen für Erweiterungen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten von den zu berücksichtigenden Herstellungskosten ausgeschlossen. Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist gesetzlich nicht definiert und bedarf daher der Auslegung. Hierunter sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Zu den Aufwendungen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören daher insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die – ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG – vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären.

Nach der Rechtsprechung des BFH gehören hierzu grundsätzlich auch sog. Schönheitsreparaturen, wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die hierfür angefallenen Aufwendungen – gegebenenfalls zusammen mit weiteren Aufwendungen für bauliche Maßnahmen – ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Denn auch Schönheitsreparaturen in diesem Sinne sind bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden. Zur Anwendung dieser BFH-Rechtsprechung hat das BMF^[3] Übergangsregelungen getroffen.

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten können auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen führen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund eines langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind. Dies gilt auch, wenn im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandene, dem Steuerpflichtigen bei Erwerb aber verborgen gebliebene Mängel behoben werden^[4]. Die Zurechnung von anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Herstellungskosten bedeutet allerdings nicht, dass es in diesen Jahren überhaupt keinen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geben könnte. Aufwendungen, die mit den Umbau-, Modernisierungs- und Instand­setzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein. Hierunter fallen insbesondere Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen und daher nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich nicht zu den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören. Zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen in diesem Sinne gehören insbesondere Aufwendungen für regelmäßige Wartungsarbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten.

Aufwendungen, die "durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang" entstehen, sind nicht von dem Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 1 EStG ausgenommen.^[5] Auch Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung von nach der Anschaffung durch das schuldhafte Handeln eines Dritten mutwillig herbeigeführten Substanzschäden sind keine "anschaffungsnahen Herstellungskosten".^[6]

[1]

S. Erhaltungsaufwendungen und Modernisierungsaufwendungen bei Mietwohnungen.

[2] § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

[3] BMF, Schreiben v. 20.10.2017, IV C 1 – S 2171 – c/09/10004 :006, BStBl 2017 I S. 1447.

[4] BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, BStBl 2018 II S. 533.

[5] FG Münster, Urteil v. 17.11.2014, 13 K 3335/12 E, EFG 2015 S. 1177.

[6] BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16, BStBl 2018 II S. 9.