Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – ABC / Instandhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage genannt) wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Die Erhaltungsrücklage, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausgeld, die der einzelne Wohnungseigentümer entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan an den Verwalter zu leisten hat.^[1] Die Erhaltungsrücklage ist gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer ist in Höhe seiner Zahlungen als Eigentümer am Verwaltungsvermögen beteiligt.

Die geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage können beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat.^[2]

Wird die Erhaltungsrücklage für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, so sind nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar.^[3]

Im Verkaufsfall führt ein gesetzlicher Übergang der Rücklage auf den Erwerber beim Veräußerer nicht zum Werbungskostenabzug.

Beim Veräußerer ist der auf den Erwerber übertragene Anteil an der Erhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht als Werbungskosten in Abzug zu bringen, da er insoweit seine Rechtsposition entgeltlich auf den Erwerber übertragen hat. Denn der Veräußerer erhält die zugeführten und noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge über den Kaufpreis vom Erwerber zurück.

Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, ist dieser für ertragsteuerliche Zwecke entsprechend aufzuteilen. Beim Erwerber ist dann der um die erworbene anteilige Erhaltungsrücklage für die Eigentumswohnung gekürzte Kaufpreis in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung einzubeziehen.

Zinsgutschriften^[4] aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage führen konsequenterweise sofort zu Einnahmen aus Kapitalvermögen.^[5]

Die Veruntreuung von Instandhaltungsrücklagen durch den Hausverwalter kann beim Wohnungseigentümer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem er erstmals von der Entreicherung Kenntnis erlangt.^[6]

[1] § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 WEG.

[2] H 21.2 EStH "Werbungskosten"; OFD Frankfurt, Rundverfügung v. 9.11.2022, S 2211 A – 12 – St 214.

[3] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG.

[4] BMF, Schreiben v. 26.10.1992, IV B 4 – S 2000 – 252/92, BStBl 1992 I S. 693.

[5] R 21.2 Abs. 2 EStR.

[6] FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 24.1.2013, 6 K 1973/10, EFG 2013 S. 609.