Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, bildet dies ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer ausgerichtet. Liegen jedoch Umstände vor, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit ausbedungen oder offengelassen hat, das Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der er einen positiven Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, unabhängig von einer Zwangslage zu verkaufen oder nicht mehr zur Einkunftserzielung zu nutzen, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen.[1] Wenn der Steuerpflichtige lediglich beabsichtigt, das Grundstück "langfristig" einmal selbst zu nutzen, so kommt es darauf an, ob er seine tatsächlich begonnene Vermietungstätigkeit nur zeitlich begrenzt ausrichten wollte. Ein Beweisanzeichen gegen die Einkünfteerzielungsabsicht hat die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang aber nur bejaht, wenn sich die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungsabsicht aus dem Mietvertrag ergibt, während sie lediglich indifferente Überlegungen zur Selbstnutzung als unschädlich ansieht.[2] Wird mit Eigentumserwerb eine Vermietungstätigkeit mit einem noch 3 Jahre und 4 Monate dauernden Mietverhältnis begonnen, kann dies ohne Bedenken als "nicht auf Dauer angelegt" gewertet werten.[3]
Befristete Vermietung und anschließende Selbstnutzung
Der Steuerpflichtige erwirbt eine Eigentumswohnung in 2020. Er schließt mit dem Mieter einen Zeitmietvertrag von 3 Jahren ab, da dann seine Tochter die Wohnung (unentgeltlich) nutzen möchte. In 2023 zieht seine Tochter in die Wohnung. In den Jahren 2020 bis 2023 erklärt der Steuerpflichtige Verluste aus Vermietung und Verpachtung.
Die erzielten Verluste des Steuerpflichtigen sind mangels Einkunftserzielungsabsicht ("Liebhaberei") nicht zu berücksichtigen.
Schließt der Steuerpflichtige als Vermieter zwar einen unbefristeten Mietvertrag über ein von ihm erworbenes Wohnhausgrundstück ab, beabsichtigt er aber – ausweislich des Mietvertrags – den Verkauf der vermieteten Immobilie konkret 12 Jahre nach Erwerb, ist seine Vermietungsabsicht nicht auf Dauer angelegt.[4]
Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer, z. B. 10 Jahre, zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der (voraussichtlichen) entgeltlichen Nutzungsüberlassung (hier: entgeltliche Ausübung des dinglichen Wohnungsrecht) begrenzt.[5]
Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder der Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von vornherein bestehende Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht.[6] Als kurzfristig ist i. d. R. ein Zeitraum von bis zu 5 Jahren anzusehen.[7]
Einkunftserzielungsabsicht
Die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Er kann das gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat.
Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Finance Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen