Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – Überblick / 4 Veräußerungskosten | Haufe Finance Office Premium | Finance

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

Der für den Werbungskostenabzug erforderliche Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen mit der Vermietungstätigkeit ist nicht (mehr) gegeben, soweit die Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten) allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind.^{^[1]} Denn der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt – abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften i. S. d. §§ 22 Nr. 2 und 23 EStG – einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Mithin können auch die damit im Zusammenhang angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.^{^[2]}

Praxis-Beispiel

Keine nachträglichen Werbungskosten

Wer im Zuge einer nicht steuerbaren Veräußerung seines bislang von ihm vermieteten Grundstücks auf Verlangen des Käufers einen schon lange nicht mehr genutzten Erdtank ausbaut, kann die hierfür aufgewandten Kosten nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.^{^[3]}

Insbesondere Aufwendungen, die eine leer stehende Immobilie in verkaufsfähigem Zustand erhalten sollen, stellen keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.^{^[4]} Auch Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das Grundstück hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt. In diesem Fall sind die Aufwendungen auch nicht als Werbungskosten für ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 22 Nr. 2 EStG, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG absetzbar, da die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts nicht als Veräußerungsgeschäft zu beurteilen ist.^{^[5]}

Bemüht sich der Steuerpflichtige zeitgleich um eine erneute Vermietung oder um eine Veräußerung des leer stehenden Gebäudes, sind die Aufwendungen, die der erneuten Vermietung dienen, solange als Werbungskosten zu berücksichtigen, bis die Vermietungsabsicht endgültig aufgegeben wird. Die Vermietungsabsicht ist durch den Steuerpflichtigen glaubhaft zu machen.^{^[6]}

Wichtig

Vorfälligkeitsentschädigung nicht abzugsfähig

Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gehört in diesem Fall infolge des Veranlassungszusammenhangs mit der Veräußerung nicht zu den nachträglichen Werbungskosten, sondern zu den Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte i. S. d. § 23 Abs. 3 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Rechtsprechung, wonach der BFH ausnahmsweise einen Werbungskostenabzug im Bereich der Vermietungseinkünfte zugelassen hat^{^[7]}, ist durch das Urteil v. 11.2.2014 überholt.^{^[8]}

Ist der Veräußerungsvorgang nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht "ersatzweise" als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Tätigkeit (Vermietung) geltend gemacht werden.^{^[9]} Soweit der IX. Senat des BFH Vorfälligkeitsentschädigungen in Veräußerungsfällen unter bestimmten weiteren Voraussetzungen zu den Werbungskosten gezählt hat^{^[10]}, hält er an dieser Rechtsprechung mit Blick auf die überzeugende Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH zum Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften^{^[11]} nicht länger fest.^{^[12]} Diese Rechtsgrundsätze sind letztmals auf Vorfälligkeitsentschädigungen anzuwenden, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.

Diese Grundsätze gelten auch für eine im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjekts.^{^[13]}

[1] Ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 1.8.2012, IX R 8/12, BStBl 2012 II S. 781.

[2] BFH, Urteil v. 14.12.2004, IX R 34/03, BFH/NV 2005 S. 620, BStBl 2005 II S. 343 m. w. N.

[3] BFH, Urteil v. 24.1.2012, IX R 16/11, BFH/NV 2012 S. 1108.

[4] BFH, Urteil v. 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003 S. 1043.

[5] BFH, Urteil v. 1.8.2012, IX R 8/12, BStBl 2012 II S. 781.

[6] BFH, Urteil v. 9.7.2003, IX R 102/00, BFH/NV 2003 S. 1640, BStBl 2003 II S. 940.

[7] BFH, Urteil v. 23.4.1996, IX R 5/94, BStBl 1996 II S. 595.

[8] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S. 1195.

[9] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13, BStBl 2015 II S. 633.

[10] BFH, Urteil v. 23.4.1996, IX R 5/94, BStBl 1996 II S. 595; BFH, Urteil v. 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004 S. 1091.

[11] BFH, Urteil v. 6.12.2005, VIII R 34/04, BStBl 2006 II S. 266.

[12] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13, BStBl 2015 II S. 633.