Werbungskostenüberschuss: Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand

Leitsatz

Negative Einkünfte aus Vermietung sind nur zu berücksichtigen, wenn die Vermietungsabsicht während des Leerstands des Wohnobjekts anhand objektiver Umstände, z. B. durch Vermietungsanzeigen, Mietverträge und Makleraufträge belegt wird. Ist die auf einen Leerstand folgende Nutzung unbestimmt und erwägt der Vermieter sogar eine Selbstnutzung, ist die Einkünfteerzielungsabsicht jedenfalls zu verneinen.

Sachverhalt

Ein Ehepaar hatte 2001 ein Dreifamilienhaus erworben. Bis Ende 2004 waren alle Mietverhältnisse beendet worden und die 3 leer stehenden Wohnungen wurden ab dem Jahr 2005 saniert. 2007 zog die Tochter des Paares mit ihrer Familie ins EG ein. Mit der Tochter und dem Schwiegersohn habe ein Mietverhältnis bestanden, behauptete das Paar, allerdings gebe es keinen schriftlichen Mietvertrag. Im Jahr 2010 zog sodann das Ehepaar ins 1. OG. Sie beabsichtigten, aus dem Objekt ein Drei-Generationenhaus zu machen. Das Ehepaar begehrte die Anerkennung eines Werbungskostenüberschusses aus Vermietung und Verpachtung für das Objekt in Höhe von fast 38.000 EUR für die Sanierungskosten. Das Finanzamt erkannte die Kosten jedoch nicht an; es stelle sich die Frage, ob überhaupt eine Vermietungsabsicht bestanden habe.

Entscheidung

Zur Überzeugung der Richter war eine Vermietungsabsicht bzw. Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung für das streitgegenständliche Objekt nicht feststellbar. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Der Entschluss zu vermieten, die so genannte Einkünfteerzielungsabsicht, ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar, entfällt ein Werbungskostenabzug. Das Ehepaar hatte vor Gericht weder Umstände vorgetragen, aus denen sich eine Vermietungs- bzw. die Einkünfteerzielungsabsicht ergibt, noch hinreichende Belege und Nachweise vorgelegt, dass ernsthaft und nachhaltig beabsichtigt worden war, die einzelnen Wohnungen zu vermieten. Vermietungsanzeigen, Mietverträge, Makleraufträge zur Vermietung oder vergleichbare Indizien, die auf eine Vermietungsabsicht hindeuten könnten, wurden nicht vorgelegt. Der Plan, ein Drei-Generationenhaus einzurichten, deute auf eine beabsichtigte Nutzung im ausschließlich privaten Bereich hin und spreche nach Ansicht der Richter gegen eine Vermietungsabsicht.

Hinweis

Als Indiz für eine Vermietungsabsicht bzw. Einkünfteerzielungsabsicht konnte vorliegend auch nicht der Einzug der Tochter gewertet werden. Denn es war fraglich, ob eine steuerrechtlich anzuerkennende Vermietung an die Tochter überhaupt gegeben war. Zum einen wurde kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen und andere Nachweise bezüglich des Bestehens eines Mietverhältnisses gab es nicht. Es bestanden daher bereits Zweifel, ob das vorgetragene Mietverhältnis von vorneherein eindeutig vereinbart worden war. Darüber hinaus wurde nicht nachgewiesen, ob das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält. Nebenkostenabrechnungen, Zahlungsnachweise und sonstige Belege für eine tatsächliche Durchführung sind ebenfalls nicht vorgelegt worden. Daher verblieben erhebliche Zweifel an einer Vermietungsabsicht bzw. der Einkünfteerzielungsabsicht.

Link zur Entscheidung

FG Baden-Württemberg, Urteil vom 16.05.2011, 10 K 4499/08