Wohnungseigentumsgemeinschaft: Umsatzsteuerliche Besonde ... / 2. Umsatzsteuerliche Besonderheiten

2.1 Unternehmereigenschaft der Gemeinschaft

Die ganz h. M. in der Rechtsprechung^[1] und der Literatur^[2] geht davon aus, dass die Wohnungseigentumsgemeinschaft Unternehmer i. S. des Umsatzsteuergesetzes sein kann. Ganz unumstritten ist dies indes nicht. Demgegenüber kann eine Bruchteilsgemeinschaft kein Unternehmer i. S. d. UStG sein. Der BFH hat seine Rechtsprechung diesbezüglich jüngst geändert.^[3] Diese Rechtsprechungsänderung des BFH sollte indes auf Wohnungseigentumsgemeinschaften keine Anwendung finden, da das Fehlen der Unternehmereigenschaft vor allem damit begründet wurde, dass Bruchteilsgemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Dies wird man aber von einer Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht sagen können. Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich der EuGH zur Frage der Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentumsgemeinschaft äußern wird. Dies könnte auch Gegenstand der Entscheidung werden, die auf den Vorlagebeschluss des FG Baden-Württemberg vom 12.9.2018 zu erwarten ist.^[4]

[1] BFH, Urteil v. 28.2.1991, V R 12/85, BStBl 1991 II S. 649.

BFH, Urteil v. 25.3.1993, V R 42/89, BStBl 1993 II S. 729.

[2] Vgl. etwa Drüen, in Tipke/Kruse, AO/FGO., § 33 AO Tz. 56; Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 4 Nr. 13 UStG, Rz. 1; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 12.

[3] BFH, Urteil v. 22.11.2018, V R 65/17, BFH/NV 2019 S. 354 gegen die Verwaltungsauffassung vgl. BMF, Schreiben v. 9.5.2008, IV A 5 – S 7300/07/0017, DStR 2008 S. 1095; Abschn. 2.1. Abs. 2 UStAE.

[4] FG Baden-Württemberg, Beschluss v. 12.9.2018, 14 K 3709/16.

2.2 Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern

Wie eingangs dargestellt, handelt es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft um eine Art Zwangsgemeinschaft, die unabhängig von dem Willen der einzelnen Eigentümer entsteht. Diese Gemeinschaft schließt durch den Verwalter Verträge ab, die der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Hierbei handelt es sich vor allem um Reparatur- und Wartungsverträge, z. B. hinsichtlich der Grünflächen, der Treppenhausreinigung, des Streichens der Fassade usw. Die Gemeinschaft ist damit zunächst Empfänger der Leistungen. Allerdings werden die einzelnen Leistungen an die Eigentümer der Gemeinschaft weitergeleitet. Dies geschieht durch die Umlagen, denen nach dem Ende des jeweiligen Jahres die Abrechnung der vereinnahmten und abgerechneten Beträge gegenübersteht.

Unter diesen Voraussetzungen ist fraglich, ob zwischen der Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Mitgliedern ein Leistungsaustausch gegeben ist. Dies hat durchaus Bedeutung für die Art und Weise der Geltendmachung eines Vorsteuerabzugs. Bei einem Leistungsaustausch ist die Gemeinschaft regelmäßig Unternehmer und stellt den Mitgliedern Rechnungen aus, die dann – sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind – die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen können. Wird ein Leistungsaustausch hingegen verneint, wären die von der Gemeinschaft bezogenen Leistungen anteilsmäßig direkt den Eigentümern zuzurechnen.

Wichtig

Leistungsaustausch zwischen Gemeinschaft und Mitgliedern

Der BFH hat in einer Entscheidung vom 28.11.2002 einen solchen Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern zumindest teilweise nicht gesehen.^[1] Dies betrifft vor allem Umlagen der Mitglieder.

Demgegenüber hat die Finanzverwaltung diese Einschränkungen nicht nachvollzogen, da sich aus den Formulierungen im UStAE^[2] unverändert ergibt, dass Umlagen das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft an ihre Mitglieder sind.

Da diese Rechtslage in aller Regel für die Mitglieder von Wohnungseigentumsgemeinschaften günstiger ist, wird nachfolgend von einem Leistungsaustausch in vollem Umfang ausgegangen.

[1] BFH, Urteil v. 28.11.2002, V R 18/01, BStBl 2003 II S. 443.

[2] Abschn. 4.13 Abs. 2 Satz 3 UStAE.

2.3 Steuerfreiheit der Leistungen

2.3.1 Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG

Bei den Leistungen, die die Gemeinschaft an die Mitglieder erbringt, handelt es sich, wie soeben ausgeführt, um steuerbare Leistungen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass diese Leistungen nach § 4 Nr. 13 UStG grundsätzlich steuerfrei sind, sofern es sich um bestimmte Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder handelt.^[1]

Wichtig

Leistungen der Mitglieder an die Gemeinschaft

Damit fallen insbesondere Leistungen der Mitglieder an die Gemeinschaft und zwischen einzelnen Mitgliedern nicht unter die Bestimmung des § 4 Nr. 13 UStG und sind umsatzsteuerpflichtig. Auch Leistungen gegenüber Dritten, z. B. Mietern, fallen nicht unter die Bestimmung.^[2]

Ferner ist zu beachten, dass nur bestimmte Leistungen unter die Steuerbefreiungsvorschrift fallen. Hierbei handelt es sich nach dem Gesetzeswortlaut um solche Leistungen, die in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen.^[3] Der UStAE zählt als unter die Norm fallende Leistungen insbesondere auf^[4]

• Lieferung von Heizung (Wärme) und Wasser
• Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung
• Verwaltergebühren
• Hausmeisterlohn
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftliche Eigentums
• Flurbeleuc...