Wohnungseigentumsgemeinschaft: Umsatzsteuerliche Besonde ... / 2.3 Steuerfreiheit der Leistungen

2.3.1 Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG

Bei den Leistungen, die die Gemeinschaft an die Mitglieder erbringt, handelt es sich, wie soeben ausgeführt, um steuerbare Leistungen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass diese Leistungen nach § 4 Nr. 13 UStG grundsätzlich steuerfrei sind, sofern es sich um bestimmte Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder handelt.^[1]

Wichtig

Leistungen der Mitglieder an die Gemeinschaft

Damit fallen insbesondere Leistungen der Mitglieder an die Gemeinschaft und zwischen einzelnen Mitgliedern nicht unter die Bestimmung des § 4 Nr. 13 UStG und sind umsatzsteuerpflichtig. Auch Leistungen gegenüber Dritten, z. B. Mietern, fallen nicht unter die Bestimmung.^[2]

Ferner ist zu beachten, dass nur bestimmte Leistungen unter die Steuerbefreiungsvorschrift fallen. Hierbei handelt es sich nach dem Gesetzeswortlaut um solche Leistungen, die in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen.^[3] Der UStAE zählt als unter die Norm fallende Leistungen insbesondere auf^[4]

• Lieferung von Heizung (Wärme) und Wasser
• Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung
• Verwaltergebühren
• Hausmeisterlohn
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftliche Eigentums
• Flurbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Feuer- und Haftpflichtversicherung
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Entwässerung.

Hinsichtlich der ähnlichen Gegenstände wie Wärme konkretisiert Abschn. 4.13.1 Abs. 2 Satz 6 UStAE das Gesetz dahin gehend, dass hierunter nicht die Lieferungen von Kohle, Koks, Heizöl und Gas an die Mitglieder der Gemeinschaft gehören.

Hinzuweisen ist darauf, dass das FG Baden-Württemberg dem EuGH die Frage im Wege eines Vorabentscheidungsersuchens vorgelegt hat, ob § 4 Nr. 13 UStG mit dem Europarecht vereinbar ist, da es unter Umständen an einer europarechtlichen Grundlage für die Bestimmung fehlt.^[5] Die Entscheidung des EuGH hierzu bleibt abzuwarten.

[1] § 4 Nr. 13 UStG gilt nur für Grundstücke, die im Inland belegen sind, vgl. Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 13.

[2] Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 1.

[3] Heidner, in: Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 2.

[4] Abschn. 4.13.1 Abs. 2 UStAE; siehe auch Schüler-Täsch, in Sölch/Ringleb UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 12 ff.; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 25ff.

[5] FG Baden-Württemberg, Beschluss v. 12.9.2018, 14 K 3709/16.

2.3.2 Verzicht auf Steuerbefreiung (§ 9 UStG)

Auf die Steuerfreiheit der Umsätze nach § 4 Nr. 13 UStG kann gem. § 9 Abs. 1 UStG verzichtet werden.^[1] Die sog. Option zur Umsatzsteuer ist für Kleinunternehmer nach § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG nicht möglich.^[2] Bis auf den Sonderfall des Erwerbs von Grundstücken in der Zwangsversteigerung nach § 9 Abs. 3 UStG^[3] ist die Option an keine Form oder Frist gebunden. Allerdings kann die einmal erfolgte Option auch nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Die Option zu einem Verzicht auf die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG ist dabei wie der Verzicht auf die anderen Tatbestände zu behandeln. Der Verzicht auf die Steuerfreiheit bewirkt, dass der betreffende Umsatz steuerpflichtig ist. Gleichzeitig hat dies dann auch zur Folge, dass ein Vorsteuerabzug für einen Umsatz, der mit der Leistung im Zusammenhang steht, vorgenommen werden kann.

Bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft gilt dabei der Grundsatz der Einzeloption. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft, die die Option ausübt, bei jedem Mitglied entscheiden kann, ob sie optiert oder nicht. Die Entscheidung kann allein durch die Eigentümerversammlung erfolgen, nicht durch den Verwalter. Dies hat zur Folge, dass das Begehren zur Option insbesondere an die Versammlung zu richten ist.^[4] Nach § 23 WEG erfolgt dann ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wobei angenommen wird, dass eine Pflicht zur Zustimmung besteht, wenn demjenigen, der nicht optieren will, hieraus kein Nachteil entsteht. Hierzu kann es erforderlich sein, dass sich die Eigentümer, die eine Option anstreben, dazu verpflichten, die übrigen Eigentümer von etwaigen Kosten freizustellen.

[1] Schüler-Täsch, in Sölch/Ringleb, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 33; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 7ff.

[2] Möglich ist aber ein sog. Doppelverzicht, vgl. Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 9 UStG Tz. 4.

[3] Hierzu Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 9 UStG Tz. 41.

[4] Niskoven, GStB 2006, S. 438 (442).