Zahlungen auf Grund Mietgarantie sind Schadensersatz

Leitsatz

Muss der Verkäufer eines Grundstückes an den Käufer auf Grund einer vereinbarten Mietgarantie Zahlungen leisten, sind diese echter Schadensersatz. Die Bemessungsgrundlage für die Grundstückslieferung wird dadurch nicht gemindert.

Sachverhalt

Eine GbR hatte ein Grundstück erworben und wollte darauf ein Einkaufszentrum errichten. Noch vor der endgültigen Fertigstellung wurde das Objekt veräußert. Im Grundstückskaufvertrag wurde u.a. folgende Vereinbarung geschlossen: "Der Verkäufer garantiert, dass das Gebäude an die in Anlage 3 aufgeführten Mieter vermietet ist und dass das Mietaufkommen jährlich von mind. 1.480.000 DM netto garantiert wird aus den abgeschlossenen Mietverträgen".

Weil die Mieteinnahmen nicht in der garantierten Höhe eingingen und das OLG zwischenzeitlich eine Verpflichtung der GbR zur Zahlung aus der im Kaufvertrag vereinbarten Mietgarantie bejaht hatte, schlossen die Parteien einen Vergleich. Danach hatte die GbR 605.000 EUR als Schadensersatz an die Erwerberin zu leisten. Auf Grund der Zahlung beantragte die GbR beim Finanzamt die Bemessungsgrundlage für den Grundstücksverkauf nach § 17 UStG zu ändern.

Entscheidung

Nach Ansicht des Finanzgerichts wurde die Bemessungsgrundlage für die Grundstücksveräußerung nicht durch die Zahlung auf Grund der Mietgarantie vermindert. Die Klage blieb deshalb ohne Erfolg. Zahlungen auf Grund einer Mietgarantie sind nach ständiger BFH-Rechtsprechung als echter, nicht steuerbarer Schadensersatz zu werten und führen deshalb auch nicht zu einer Vorsteuerkorrektur. Folglich ist auch keine Änderung der Bemessungsgrundlage für die Grundstückslieferung vorzunehmen. Entscheidend sei schließlich, dass die Zahlung des Betrags in Höhe von 605.000 EUR nicht darauf beruhte, dass die Käuferin eine Minderung des Kaufpreises geltend gemacht hatte, sondern darauf, dass ausgefallene Mieten auf Grund der zuvor abgegebenen Mietgarantie beansprucht wurden. Der Anspruch aus der Mietgarantie bestand insofern unabhängig vom Wert des Grundstücks.

Hinweis

Zwar wurde die Mietgarantie im Streitfall offenbar recht kurz gefasst, dennoch ergab sich aus der Vereinbarung ein zivilrechtlicher Zahlungsanspruch für den Garantienehmer, wie das OLG letztlich bestätigt hat. Schon deshalb kann der Garantievereinbarung ein eigenständiger wirtschaftlicher Gehalt zugesprochen werden, was sie folgerichtig auch für Zwecke der Umsatzsteuer als eigenständige Leistung erscheinen lässt und nicht etwa als unselbständige Nebenleistung zur Grundstückslieferung. Tritt der Garantiefall ein, sind Zahlungen auf Grund einer abgegebenen Garantie lediglich als Erfüllung des Garantievertrags anzusehen und deshalb nicht umsatzsteuerbar. In der Praxis ist zu beachten, dass üblicherweise für die Abgabe einer Mietgarantie auch ein entsprechendes Entgelt gezahlt wird, das allerdings nach § 4 Nr. 8 Buchstabe g UStG umsatzsteuerfrei ist. Im Streifall - so ist zu vermuten - entfiel rein wirtschaftlich gesehen ein Teil des Grundstückskaufpreises auf das Garantieversprechen; dieser Aspekt war jedoch nicht entscheidungsrelevant.

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil vom 26.11.2008, 4 K 38/07