Zweitwohnungsteuer / 1.3 Kapitalanlagen

Nicht steuerpflichtig ist eine Zweitwohnung, die ausschließlich der Kapitalanlage dient.

Solange die Satzung nicht ausdrücklich das nur vorübergehende Innehaben der Zweitwohnung von der Steuerpflicht ausnimmt, darf die Wohnung grundsätzlich nicht einmal kurzfristig genutzt werden. In einigen Sazungen wird aber ein Zeitraum von einem Monat als unschädlich angesehen.^[1]

Die steuererhebende Gemeinde kann von der tatsächlichen Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung ausgehen, solange der Zweitwohnungsinhaber keine Umstände vorträgt, die – wie etwa die Lage der Hauptwohnung innerhalb des selben Feriengebietes, der Abschluss eines Dauermietvertrages, die Übertragung der Vermietung an eine überregionale Agentur unter Ausschluss der Eigennutzung sowie unter Nachweis der ganzjährigen Vermietungsbemühungen usw. – die tatsächliche Vermutung erschüttern.

Allerdings hat die Rechtsprechung mehrfach entschieden, dass eine nur kurzfristige Eigennutzung die Anerkennung als reine Kapitalanlage nicht ohne weiteres versagen darf. Nach dem OVG Nordrhein-Westfalen löst eine zweiwöchige Eigennutzung durch den Zweitwohnungsinhaber keine Steuerpflicht aus.^[2]

Beauftragt der Inhaber einer Zweitwohnung einen Dritten mit der Vermietung, sodass er selbst keine Möglichkeit hat, diese Wohnung länger als 4 Wochen im Jahr zu nutzen, kann die Gemeinde grundsätzlich Zweitwohnungsteuer erheben, weil die Wohnung nicht mehr als Kapitalanlage anzusehen ist.

Allerdings darf nach einer Entscheidung des BVerwG keine Steuer auf der Grundlage der gesamten Jahresrohmiete festgesetzt werden. Für diesen Fall muss die Satzung eine anteilige Steuerberechnung vorsehen.^[3] In zahlreichen Satzungen sind in der Zwischenzeit Abschläge beinhaltet, wenn nur eine begrenzte Eigennutzung möglich ist.

Grundsätzlich wird eine Zweitwohnung als reine Kapitalanlage nur dann anerkannt, wenn durch ganzjährige Fremdvermietung oder entsprechende Vertragsgestaltung mit einer Agentur eine Eigennutzung ausgeschlossen ist und die Wohnung selbst angemietet werden muss.^[4]

Das BVerwG sieht keinen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn die Satzung dritte und weitere Wohnungen im selben Gemeindegebiet generell von der Zweitwohnungsteuerpflicht ausnimmt.^[5]

Trägt der Eigentümer Fakten vor, die für eine reine Kapitalanlage sprechen, muss die Gemeinde eine umfassende Würdigung des konkreten Einzelfalls vornehmen. So reicht der Nachweis ganzjähriger Vermietungsbemühung aus.^[6] Dies gilt erst recht, wenn der Eigentümer noch eine weitere eigene Wohnung im Ort hat.

[1] Satzung der Stadt Krefeld, § 2 Absatz 5

[2] OVG NW, Urteil v. 9.5.1994, 22 A 716/93.

[3] BVerwG, Urteil v. 30.6.1999, 8 C 6/98, NJW 2000 S. 375

[4] VG München, Urteil v. 6.10.2016, M 10 R 16.264, juris

[5] BVerwG, Urteil v. 6.12.1996, 8 C 49.95, Haufe-Index 725864.

[6] BVerwG, Urteil v. 10.10.1995, 8 C 40.93, BVerwGE S. 303.