Abmahnung im Wohnungseigentum

Eine Abmahnung ist allgemein die Missbilligung eines Pflichtverstoßes (z. B. Störung des Hausfriedens oder Verletzung der Arbeitspflicht) unter Androhung einer Sanktion (z. B. Entziehung des Wohnungseigentums oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses) für den Wiederholungsfall.

Von einer Abmahnung (Abgrenzung zur Ermahnung, Verwarnung etc.) kann nur dann gesprochen werden, wenn der Empfänger deutlich und ernsthaft ermahnt und unter Androhung der in Aussicht stehenden Sanktion aufgefordert wird, das beanstandete Fehlverhalten einzustellen und zu unterlassen. Die Abmahnung hat eine Dokumentations- und Warnfunktion. Daher muss das in der Abmahnung beanstandete Verhalten genau bestimmt sein.

Spezialgesetzlich ist die Abmahnung für den Bereich des Wohnungseigentums in § 17 Abs. 2 WEG geregelt. Für das Mietrecht findet sich eine entsprechende Bestimmung in § 543 Abs. 3 BGB. Ansonsten ist die Abmahnung – insbesondere im Arbeitsrecht – auch ohne gesonderte gesetzliche Regelung regelmäßig Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen.

BGH, Urteil v. 4.7.2025, V ZR 77/24: Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens, beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbstständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage nicht entfallen. Lässt sich einem solchen Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, und führt der Verwalter den Beschluss aus, liegt zwar keine wirksame Abmahnung i. S. d. § 17 Abs. 2 WEG vor. Der Beschlu...