Alexander C. Blankenstein
Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes
In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt.
Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern?
Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung bedarf nicht der Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern. Dies gilt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft.
Anders verhält es sich, wenn selbstständig belastete Miteigentumsanteile nach § 3 WEG umgewandelt werden. Hier hat die Begründung von Wohnungseigentum zur Folge, dass sich das Belastungsobjekt von einem Miteigentumsanteil i. S. v. § 1008 BGB in einen Anteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit wandelt, welcher durch das zugunsten der übrigen Miteigentümer begründete Sondereigentum beschränkt ist. Dies gilt nicht nur für Grundpfandrechte, sondern auch für Nießbrauch und Vorkaufsrecht.
Eigentumszuordnung
Obwohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist (§ 9a Abs. 1 WEG) verbleibt das Gemeinschaftseigentum den einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 1 WEG als Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft. Das Sondereigentum verbleibt selbstverständlich beim jeweiligen Wohnungseigentümer. Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind demnach nicht gemäß § 9a Abs. 3 WEG Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens.
Miteigentumsanteile
Im Teilungsvertrag und der Teilungserklärung werden die einzelnen Sondereigentumseinheiten mit einem Miteigentumsanteil verbunden. Die Urkunden dokumentieren also nicht nur die mit fortlaufenden Nummern gekennzeichneten Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten, sondern auch, zu welchem Bruchteil der jeweiligen Einheit Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist. Der Miteigentumsanteil wird regelmäßig in 1.000stel oder 10.000stel festgelegt. Ergibt die Verteilung der Miteigentumsanteile in einer Teilungserklärung mehr als ein Ganzes, kann die beantragte Eintragung im Grundbuch nicht vollzogen werden. Die Verteilung der Miteigentumsanteile kann in einem solchen Fall aber rückwirkend berichtigt werden.
Die Teilungserklärung beschreibt das zugeordnete Sondereigentum und nimmt Bezug auf den Aufteilungsplan, welcher als Anlage der Teilungserklärung beigefügt ist. Der Aufteilungsplan ist auf diese Weise Bestandteil der Teilungserklärung. Weichen die Angaben im Aufteilungsplan oder sonstigen Bauplänen – etwa Flächenangaben – von denjenigen der Teilungserklärung ab, sind die Angaben der Teilungserklärung maßgeblich.
Ein Aufteilungsplan entspricht allerdings nicht den Anforderungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, wenn die Bauzeichnung keine ausreichenden Maßangaben enthält. Dies hat zur Folge, dass dann der beantragten Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ein Eintragungshindernis entgegensteht. Die Angabe eines Maßstabs im Aufteilungsplan macht Maßangaben nicht entbehrlich, denn ein "Herausmessen" der einzelnen Gebäude- und Wohnungsmaße ist zwar in gewissem Umfang möglich. Es verbleiben aber Ungenauigkeiten, die mit dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht vereinbar sind.
Verkehrsfähigkeit der Anteile
Durch die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes in Miteigentumsanteile, verbunden mit einem Sondereigentum, werden diese Anteile verkehrsfähig, d. h. sie können als Teil des Grundstücks bzw. des Gebäudes getrennt veräußert oder beliehen werden.
Tiefgarage unter 2 Grundstücken
Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.
Dieser Fall ist bei Mehrhausanlagen praxisrelevant. Der Bauträger ist etwa Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit jeweils einem aufstehenden Gebäude, unter denen sich eine Tiefgarage befindet. Später teilt er die Grundstücke und begründet jeweils bezüglich der beiden Häuser getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Eigentum an der Tiefgarage ist in derartigen Fällen dann vertikal an der Grundstücksgrenze getrennt, sodass zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der beiden Eigentümergemeinschaften Sondereigentum an den Stellplätzen begründet werden kann.
Änderung der Teilungserklärung
Die Änderung der Teilungserklärung kann stets nur durch Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer erfolgen. Allerdings können entsprechende Vorbereitungsmaßnahmen, wie etwa die Beschlussfassung über die Beauftragung einer Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Der Begriff der Verwaltung i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG ist nämlich weit zu vers...
