Alexander C. Blankenstein
Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.
Insbesondere für die Frage der Ordnungsmäßigkeit von Sonderhonoraren ist die Vergütungsstruktur des Verwaltervertrags insgesamt von erheblicher Bedeutung. Der Verwalter hat jedenfalls grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung.
Unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
Mit anderen Worten kann die Vereinbarung von Sonderhonoraren dann kritisch werden, wenn der Verwalter eine Vergütung anbietet und dabei zum Ausdruck bringt, dass mit dieser Vergütung sämtliche gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abgegolten sind. Anders verhält es sich dann, wenn der Verwalter eine Grundvergütung ausweist und dabei zum Ausdruck bringt, dass diese die stets wiederkehrenden Verwalteraufgaben abdeckt, wie z. B. die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Einberufung der ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung, die Fertigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls nebst Führens der Beschluss-Sammlung, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs und die Organisation und Abwicklung der laufenden üblichen Erhaltungsmaßnahmen. Dann kann er sich unbedenklich Sonderhonorare auch für die Fälle ausbedingen, die ihm zwar nach dem Gesetz oder den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer ebenfalls obliegen, aber eben nicht stets und laufend anfallen, wie insbesondere Mahnungen, Begleitung bzw. Bearbeitung von Gerichtsverfahren, Durchführung großer Erhaltungsmaßnahmen und baulicher Veränderungen oder auch Sonderleistungen im Rahmen etwa eines Zensus oder ähnlichen eher außergewöhnlichen Tätigkeiten.
3.2.2.1 Einschränkung durch Vereinbarung oder Beschluss?
Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen sind unwirksam, da sie den Kreis möglicher Verwalter einschränken und somit die Möglichkeit der Bestellung des Verwalters erschweren.
Auch Regelungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung über Sondervergütungen des Verwalters können gegen die Bestimmung des § 26 Abs. 5 WEG verstoßen.
Letztlich werden sämtliche Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters zu den üblichen Bedingungen mittelbar ausschließen oder erschweren, für unwirksam erachtet.
Auch ein Beschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters wäre nichtig. In einer derartigen Begrenzung liegt eine unzulässige mittelbare Einengung der freien Auswahl des Verwalters.
3.2.2.2 Grundvergütung
Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars.
Höhe der Vergütung
Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 20 und 40 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegte sich bereits im Jahr 2016 ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblicher Verwalterhonorare. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den Verwaltern wählen müssen. Allerdings rechtfertigt auch in einer kleinen Eigentümergemeinschaft allein die Zerstrittenheit der Eigentümer untereinander kein Verwalterhonorar, das weit über dem Durchschnitt liegt.
Weitere Anhaltspunkte zur Bemessung einer angemessenen Vergütung bieten die Angaben über die Höhe der Verwaltungskosten im Sinne der §§ 41 Abs. 2, 26 II. Berechnungsverordnung. Hiernach dürfen bei Eigentumswohnungen die Ausgaben für die Verwaltung höchstens 275 EUR jährlich betragen. Dies entspricht mithin einem monatlichen Verwalterentgelt von 22,92 EUR pro Einheit. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen gemäß § 26 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung höchstens 30 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
Zu beachten ist allerdings, dass die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung lediglich für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten. Bemerkenswert ist, dass dieses Regelungswerk in § 26 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung eine an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpr...