Verwaltervertrag / 4 Vertrag aushandeln

Alexander C. Blankenstein

Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrags gehört zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung.^{^[1]} Damit die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausreichend ausüben können, muss ihnen der Entwurf des Verwaltervertrags im Vorfeld der Beschlussfassung bekannt sein. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der Vertragsentwurf der beschlussfassenden Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ladungsschreiben übersandt werden muss.^{^[2]}

In der Praxis werden die Inhalte des Verwaltervertrags zumeist nicht ausgehandelt, sondern es wird der vom Verwalter vorgelegte Vertragsentwurf akzeptiert. Möglich ist es allerdings, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter zunächst durch Beschluss bestellen und im Bestellungsbeschluss regeln, dass der Verwaltervertrag noch durch im Beschluss benannte Wohnungseigentümer – insbesondere durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats – mit dem Verwalter auszuhandeln ist.

Eckpunkte müssen bekannt sein

Soll das Aushandeln des Vertrags z. B. auf den Verwaltungsbeirat delegiert werden, ist zu beachten, dass zunächst die Eckdaten des Vertragsverhältnisses, insbesondere also Vertragslaufzeit und Höhe der Grundvergütung bekannt sind. Ist dies nicht der Fall, entspricht der Ermächtigungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und würde im Falle seiner Anfechtung vom Gericht für ungültig erklärt werden. Nichtig wäre ein solcher Beschluss allerdings nicht.^{^[3]}

Musterbeschluss: Bestellung einer neuen Verwaltung und Beauftragung von Vertragsverhandlungen (1)

TOP XX Verwalterbestellung/Abschluss des Verwaltervertrags

Frau/Herr/Firma ________ wird mit Wirkung ab dem 1. November 2025 für drei Jahre bis zum 31. Oktober 2028 zum Verwalter bestellt. Die Grundvergütung beträgt monatlich je verwalteter Wohnung 25,00 EUR, je verwalteter Teileigentumsei...

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