Bei dem in der Praxis wohl häufigsten Modell sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags. Beim Abschluss des Mietvertrags ist die Mitwirkung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich. Soll ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft zur Vertretung der übrigen befugt sein, so muss dies vereinbart werden.
Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Gemeinschaft Gesamtschuldner (§ 427 BGB). Hinsichtlich der Rechte sind sie Gesamthandsgläubiger.
Alle beteiligt
Rechtsgeschäftliche Erklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) müssen gegenüber allen Mitgliedern abgegeben werden und allen Mitgliedern zugehen.
Haftungsvorteil
Dies bietet diese Variante für Vermieter, da alle Mieter als Gesamtschuldner für alle Schäden haften, unabhängig von der internen Verursachung. Sie brauchen sich damit nicht herumschlagen. Die Frage eines internen Regresses müssen die Mieter untereinander klären, während Sie die Option haben, Ihre Ansprüche gegen alle geltend zu machen und sich bei einer etwaigen Vollstreckung an den zahlungskräftigsten Mieter zu halten.
Im Innenverhältnis werden die Mitglieder in der Regel durch einen Gesellschaftsvertrag verbunden sein, dessen Zweck die Beschaffung und Unterhaltung einer Unterkunft ist, was sicher den wenigsten bewusst ist.
Sollen einzelne Mitglieder aus dem Mietvertrag ausscheiden und andere an deren Stelle treten, muss dies in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden.
Mieterwechsel
Die Mieter haben grundsätzlich keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter abschließt.
Fallbeispiel: Vertragszweck entscheidend
Der überwiegende Teil der Rechtsprechung folgert allerdings bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft aus dem Vertragszweck, dass der Vermieter einen Wechsel der einzelnen Mitglieder hinzunehmen habe.
Diese Ansicht ist nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Sie hat zur Folge, dass der Vermieter das Recht zum Mieterwechsel vertraglich ausschließen muss, wenn er die für ihn möglicherweise ungünstige Rechtsfolge des Austritts der ursprünglichen und des Eintritts neuer Vertragspartner vermeiden will.
In einer Entscheidung des BGH hat dieser folgende Grundsätze festgelegt:
- Ohne vertragliche Regelung ist bei einem Vertrag mit einer Wohngemeinschaft auszulegen, ob ein Anspruch der Mieter gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel besteht.
- Dafür braucht es konkrete Anhaltspunkte: Diese können darin liegen, dass bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen wurde, dass die Mietdauer eher kurz und ein häufiger Wechsel zu erwarten ist. Das kann gerade bei Vermietung an Studenten der Fall sein.
- Der neue Mieter muss zumutbar sein.
Ansonsten bleibt den Mietern immer noch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.
Die aus der Wohngemeinschaft ausscheidenden Mitglieder bleiben bei dieser Lösung weiterhin Mieter; in dieser Eigenschaft haften sie insbesondere für die Miete und die Erfüllung aller weiteren Mieterpflichten. Das LG Wiesbaden vertritt deshalb in diesem Zusammenhang die Ansicht, dass der Vermieter nicht zur Erteilung der Untermieterlaubnis verpflichtet ist, wenn das ehemalige Wohngemeinschaftsmitglied für den Vermieter nicht mehr erreichbar ist.
Mieterwechsel nicht zu kompliziert machen
Bei manchen Wohngemeinschaften, wie z. B. einer Studenten-WG, liegt ein häufiger Wechsel nahe. Da ja weiterhin alle verbleibenden Mieter haften, ändert sich die Zahl der Haftenden bei einem Wechsel nicht. Wenn also weder die Person noch die wirtschaftliche Situation des neuen Interessenten gegen einen Wechsel sprechen, steht einem Wechsel nichts entgegen.
Wichtig:
Bei Mieterwechsel prüfen und regeln
Wenn – wie oft – ein bestimmtes Zimmer intern zugewiesen ist, ist es empfehlenswert, dieses vor einem Wechsel auf Schäden sowie den Stand der Schönheitsreparaturen zu prüfen und diese Ansprüche auch dann geltend zu machen. Dies ist auch im Interesse der verbleibenden und dem neu eintretenden Mieter.
Zusätzlich sollten Sie im Mietvertrag unmissverständlich regeln, wer bei einem Mieterwechsel entscheidet: Sie allein als Vermieter oder ob und in welchem Umfang Sie den Mietern ein Mitspracherecht einräumen.