ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015

Möglichkeiten und Grenzen im Umgang mit der geplanten Mietpreisbremse

I. Einleitung

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn nur diese werden mit einer Mieterhöhung konfrontiert, profitieren die Wohnungssuchenden von dieser Regelung nicht. Für sie muss, wenn der Mietpreis begrenzt werden soll, eine Regelung geschaffen werden, die bei der Neu- oder Wiedervermietung eine entsprechende Begrenzung schafft. Diese Diskussion wurde zunächst im Zusammenhang mit § 5 WiStG geführt, der allerdings durch die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 28.1.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1470; BGH, Urt. v. 13.4.2005 – VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156) praktisch zum zahnlosen Tiger degenerierte. Mit der Subjektivierung des Tatbestands hat die Vorschrift in ihrer tatsächlichen Anwendung völlig an Bedeutung verloren (Herlitz jurisPR-MietR 7/2015 Anm. 3 zu AG Köpenick GE 2014, 1141). Wegen der starken Mietpreisanstiege in den Ballungszentren und Universitätsstädten hatte schon das Land Hamburg im Jahre 2012 einen Gesetzentwurf (Land Hamburg, Entwurf v. 3.4.2012) formuliert, der eine Neuregelung des § 5 WiStG vorsah. Damit sollten die subjektiven Voraussetzungen für die Sanktionen bei einer Mietpreisüberhöhung gestrichen werden. Allerdings hatte diese Initiative keine Mehrheit gefunden, so dass die Diskussion um die Mietpreisbegrenzung fortgeführt wurde. Im Rahmen der Koalitionsvereinbarungen wurde entschieden, dass den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit eingeräumt werden sollte, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Vermietung von Wohnraum die Wiedervermietungsmiete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Ausgeschlossen werden sollten davon allerdings Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassender Modernisierung. Darüber hinaus soll die Wiedervermietungsmiete mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Im Gegenzug sollte § 5 WiStG abgeschafft werden, was im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aber fallen gelassen wurde. Mit der Mietpreisbremse sollen nach dem Willen des Gesetzgebers Mieter in die Lage versetzt werden, bei einem erforderlichen Wohnungswechsel, z.B. wegen eines erhöhten Wohnbedarfs bei Familienzuwachs, sich in ihrem bisherigen Quartier eine andere Wohnung leisten zu können. Es soll vermieden werden, dass die Wohnbevölkerung auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt wird. Es soll also der Gentrifizierung entgegen gewirkt werden. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG, BGBl. I, 610) ist mit § 555d Abs. 2 BGB am 22.4.2015 in Kraft getreten (Art. 4), die übrigen Vorschriften am 1.6.2015.

II. Die "Mietpreisbremse"

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst.

Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB. Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 des § 556d BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. In diesem Abs. 2 werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

1. Wohnraummietvertrag

Wie die Formulierung in § 556d Abs. 1 BGB zeigt, gelten die neuen Begrenzungsvorschriften ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Ob Wohnraummietverhältnisse vorliegen, richtet sich in erster Linie nach dem Zweck der Vereinbarung. Die Mieträume müssen somit zum Zwecke des privaten Aufenthalts und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder seiner Angehörigen überlassen werden. Ausnahmen sind nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB zu berücksichtigen.

Bei Mischmietverhältnissen, al...