Leerstand: Auswirkungen auf Umlageschlüssel

Leitsatz

Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

Normenkette

§§ 241 Abs. 2, 242 BGB; §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 4 HeizkostenV

Das Problem

1. B ist Mieterin einer 47,46 m² großen Wohnung in einem 28-Familien-Haus. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden soll, sind Ende 2011 von den im Haus befindlichen Wohnungen nur noch wenige belegt. Für die Erwärmung des Wassers im Zuge der Entnahme von Warmwasser fielen im Jahr 2011 für das gesamte Haus, das über eine verbundene Anlage mit Wärme und Warmwasser versorgt wird, bei einem Energieverbrauch von 61.130 kWh Kosten in Höhe von 7.848,61 EUR an. 50 % dieser Kosten legt Vermieterin K nach Wohnflächenanteilen um. Die restlichen 50 % der Kosten (3.924,31 EUR) berechnet K nach Verbrauch, der im Jahr 2011 für das gesamte Haus 78,22 m³ betrug. Hiervon entfielen 23,82 m³ auf B. Daraus errechnet K einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR (3.924,31 EUR: 78,22 m³ x 23,82 m³). Von diesem Betrag stellt K "aus Kulanz" lediglich 50 % (597,53 EUR) in Rechnung.
2. B weigert sich aufgrund des hohen Leerstands, Nachzahlungen zu erbringen. Die im Haus für die Warmwasseraufbereitung (laut Wärmezähler) aufgewendete Energiemenge von 61.130 kWh betrage ein Vielfaches der Energiemenge, die nach der Berechnungsformel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV für die Erwärmung des im gesamten Haus verbrauchten Wassers (78,22 m³) zu erwarten gewesen wäre (8.800 kWh). Der tatsächliche Energieverbrauch betrage etwa das 7-fache des an sich für die Erwärmung von 78,22 m³ zu erwartenden Energieverbrauchs.

Die Entscheidung

1. K's Berechnung des Warmwasserverbrauchs auf der Grundlage von § 9 Abs. 4 HeizkostenV i.V.m. § 8 Abs. 1 HeizkostenV sei nicht zu beanstanden, da K lediglic...