Aus dem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 GG folgt zunächst, dass der Mieter die Mietsache grundsätzlich bis zur Grenze der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Wie der Mieter in seinen 4 Wänden lebt, geht nur ihn etwas an. Sammelt er z. B. Verpackungsmüll, so steht ihm dies frei, denn von Verpackungsmüll geht im Allgemeinen keine Geruchsbelästigung aus. Dem Mieter bleibt es auch unbenommen, in den Mieträumen nicht mehr zu wohnen, sondern diese zum ungeordneten Lagern seines Hausrats bzw. dem seiner Angehörigen zu nutzen.[2] Der Vermieter hat erst dann Handlungsmöglichkeiten und ggf. gegenüber anderen Mietern auch Handlungspflichten, wenn die Vermüllung zu Substanzschäden führt oder von ihr Geruchsbelästigungen ausgehen.
Öffentliches Recht
Stellt eine Person aufgrund physischer oder psychischer Krankheit eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung dar und drohen aufgrund des verwahrlosten Zustands der Wohnung Krankheiten oder Gesundheitsgefahren verbreitet zu werden, kann eine zuständige Behörde (z. B. Polizei) informiert werden. Diese hat bei begründetem Verdacht das Recht, die Wohnung zu betreten und den Sachverhalt zu erforschen. Einer richterlichen Anordnung bedarf es nicht.[3]
Vermieter kann als Störer in Anspruch genommen werden
Gehen von einer vermieteten Wohnung Gesundheitsgefahren aus und ist der Mieter aus Alters-, Krankheits- oder finanziellen Gründen nicht in der Lage, die Ursachen der Gefährdung zu beseitigen, kann der Vermieter als (Zustands-)Störer zur Beseitigung herangezogen werden.[4]
2.1.1 Geruchsbelästigung aus der Wohnung
Ohne dass die Mietsache selbst gefährdet sein muss, sind die Grenzen aber dann überschritten, wenn es außerhalb des Mietobjekts zu Geruchsbeeinträchtigungen kommt. Nicht erforderlich ist dabei, dass eine stetige Geruchsbelästigung herrscht. Ausreichend ist,
- dass sich ein übler Gestank im Treppenhaus verbreitet, wenn der Mieter seine Wohnungstür öffnet, um die Wohnung zu betreten oder zu verlassen, oder
- wenn übler Gestank durch das geöffnete Fenster der Wohnung auf Balkone und Terrassen oder durch geöffnete Fenster in Wohnungen anderer Mitbewohner dringen kann.
In solchen Fällen muss der Mieter vor einer Kündigung abgemahnt werden. Ebenso muss ihm eine Frist zur Beseitigung der "Geruchsursache" gesetzt werden.[1]
Musterschreiben: Abmahnung wegen Geruchsbelästigungen aus der Wohnung
Herr/Frau/Firma
_______________ (Name des Mieters)
_______________ (Anschrift)
_______________
Mietverhältnis _________
Hier: Abmahnung wegen Geruchsbelästigung aus Ihrer Wohnung
Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,
andere Hausbewohner und Mietparteien sind in den letzten Tagen an mich herangetreten und beschweren sich über Geruchsbelästigungen, die aus Ihrer Wohnung dringen bzw. nach geöffneter Wohnungstür noch über einen langen Zeitraum im Hausflur und Treppenhaus verbleiben. In einigen der anderen Wohnungen zieht der Gestank gar bis in den Wohnungsflur. Ich habe mir am gestrigen Tag selbst ein Bild von der Situation vor Ort im Haus gemacht. Auch mir ist übler Geruch im Treppenhaus entgegengeschlagen, der sich vor Ihrer Wohnungstür erheblich maximierte. Als Ursache der Geruchsbelästigung vermute ich verrottende Restmüllabfälle und/oder Fäkalien.
Ich bitte Sie dringend und umgehend, etwa in Ihrer Wohnung lagernden Müll zu entsorgen und die Wohnung gründlich zu reinigen. Nicht nur die von Ihrer Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung stellt eine erhebliche Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Es besteht darüber hinaus die dringende Befürchtung von Substanzschäden an der Mietsache. Des Weiteren kann es zu Ungezieferbefall in Ihrer Wohnung und im ganzen Haus kommen.
Sollten binnen eines Zeitraums von einer Woche die Geruchsbelästigungen nicht aufhören, bin ich gezwungen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Unabhängig hiervon bitte ich um umgehende Kontaktaufnahme zwecks Vereinbarung eines Besichtigungstermins in Ihrer Wohnung, sodass ich mir ein Bild von ggf. bereits erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen machen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter
2.1.2 Gefährdung des Brandschutzes
Der Brandschutz ist stets ganz erheblich beeinträchtigt, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend gesichert, wenn der Mieter in der Wohnung stapelweise Papier, Kartons und sonstige Papiererzeugnisse in unmittelbarer Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen wie Lampen oder Herden lagert.
Der Brandschutz ist nicht nur durch in der Wohnung selbst lagernde Gegenstände gefährdet, sondern insbesondere auch, wenn der Mieter Dekorationsgegenstände oder Möbel vor seiner Wohnung im Flur bzw. Treppenhaus aufstellt u...
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