Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht / 2.2 Wohnungseigentum

Lässt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung so verwahrlosen, dass es zu Beeinträchtigungen der anderen Bewohner des Hauses kommt, kommen Abmahnung, Unterlassungsklage und als ultima ratio die Entziehung des Wohnungseigentums infrage.

Abmahnung des Wohnungseigentümers

Gemäß § 17 Abs. 2 WEG kann das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung "wiederholt gröblich" gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Die Abmahnung ist formelle Voraussetzung für einen Entziehungsbeschluss^[1] und hat seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfolgen.

Auf eine Abmahnung kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn diese etwa der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.^[2]

Beschlussmuster: Abmahnung

TOP XX Abmahnung des Wohnungseigentümers _________ wegen schwerwiegender Verletzungen der ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen

Wohnungseigentümer _______ hat bereits in der Vergangenheit mehrfach gegen die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen verstoßen. Insbesondere dadurch, dass er _____________________________________.

Der Verwalter wird vor diesem Hintergrund angewiesen, gegen Wohnungseigentümer _______ eine Abmahnung unter Hinweis auf die Entziehung seines Wohnungseigentums nach § 17 WEG auszusprechen.

Für den Fall, dass innerhalb eines Zeitraums von ___ Monaten wiederholt erneute Pflichtverletzungen zu beklagen sind, beruft der Verwalter eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung ein, in der über den Entzug des Wohnungseigentums des Wohnungseigentümers ________ zu beschließen ist.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Kommt es auch nach Abmahnung zu "wiederholt gröblichen" Pflichtverletzungen, ist zu vermuten, dass der Wohnungseigentümer sein Verhalten nicht ändern wird. Es ist dann an die Entziehung des Wohnungseigentums zu denken. Die Entziehung ist jedoch im Hinblick auf die grundgesetzlich geschützte Garantie des Eigentums das letzte Mittel, das zu ergreifen ist. Als milderes Mittel kommt vor der Entziehung des Wohnungseigentums nach erfolgloser Abmahnung deshalb auch noch eine Unterlassungsklage gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB in Betracht.

Entziehung des Wohnungseigentums

Grundsätzlich kann die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht kommen, wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung so verwahrlosen lässt, dass es hierdurch zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer kommt. Das ist der Fall, wenn etwa wegen Vermüllens der Wohnung erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum^[3] nicht durchgeführt werden können oder wenn es infolge der Vermüllung zu Ungezieferbefall bzw. einer Rattenplage und zu Geruchsemissionen^[4] kommt. Der betreffende Wohnungseigentümer muss vor der Entziehungsbeschlussfassung aber erfolglos abgemahnt worden sein.

Praxis-Beispiel

Entziehung des Wohnungseigentums

In einem vom LG Hamburg^[5] zu entscheidenden Fall vermüllte ein Wohnungseigentümer nicht nur seine Wohnung, sondern auch seinen Kellerverschlag, den Kellerflur und seine Sondernutzungsfläche in der Tiefgarage. Seinen rechtskräftig festgestellten Pflichten, nämlich sein abgemeldetes Auto aus der Tiefgarage zu entfernen und den Einbau von Kaltwasserzählern zu ermöglichen, war er nicht nachgekommen. Längst beschlossene Fensteraustauschmaßnahmen konnten in seiner Wohnung nicht durchgeführt werden, die Fenster mussten zwischengelagert werden. Es hatte zudem bereits Probleme mit Rattenbefall gegeben. Bei einem Polizeieinsatz, zu dem es gekommen war, weil ein Bekannter des Wohnungseigentümers gemeldet hatte, er vermisse diesen seit geraumer Zeit, wurde festgestellt, dass die Wohnung vermüllt war und ein unerträglicher Gestank geherrscht hatte. Wegen dieser Vorfälle war der Wohnungseigentümer wiederholt abgemahnt worden. Auch eine Mediation blieb erfolglos. Schließlich hatten die Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen und die Entziehung klageweise geltend gemacht. Die Klage hatte Erfolg.

Achtung

Es muss Wiederholungsgefahr bestehen

Diese Entscheidung verdeutlicht, dass die Entziehung des Wohnungseigentums grundsätzlich in Betracht kommt, wenn ein Wohnungseigentümer unter dem "Messie-Syndrom" leidet und es hierdurch zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer kommt. Wichtig – und in der Entscheidung klar herausgestellt – ist, dass nicht vergangene Pflichtverletzungen mittels Entziehung des Wohnungseigentums geahndet werden können, sondern stets eine Wiederholungsgefahr bestehen muss. Es sind also durchaus Fälle denkbar, in denen ein Wohnungseigentümer aufgrund vorübergehender physischer oder psychischer Disposition nicht in der Lage ist, etwa Müll zu entsorgen, wodurch es ggf. zu Geruchsbelästigungen und Ungezieferbefall kom...