Abmahnung, Untervermietung

Kurzbeschreibung

Der Mieter hat ohne Erlaubnis des Vermieters ein bzw. mehrere Zimmer untervermietet. Der Vermieter mahnt dieses Verhalten ab und fordert den Mieter auf, das Untermietverhältnis zu beenden.

Vorbemerkung

Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung oder Teile davon unter zu vermieten.

Hinsichtlich der Erlaubnis ist zu unterscheiden:

• Geht es um die Untervermietung von Teilen der Wohnung, also um einen Fall des § 553 BGB, hat der Mieter einen einklagbaren Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis der Untervermietung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
• Diesen Anspruch hat er, möchte er die gesamte Wohnung untervermieten, nicht. Es kommt auch nicht auf ein ggf. vorliegendes berechtigtes Interesse an. Fragt der Mieter um Erlaubnis und verweigert der Vermieter die Untervermietung, kann der Mieter außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis und der Mieter vermietet dennoch unter oder wird der Vermieter gar nicht erst um Erlaubnis gefragt, kann er das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Zu beachten ist, dass dem Mieter in dem Abmahnschreiben ausreichend Zeit gegeben wird, das Untermietverhältnis zu kündigen.

Hinweis: Bei Untervermietung an Feriengäste

Seit einigen Jahren nimmt vor allem in Großstädten die tages- und wochenweise Untervermietung an Touristen zu, wobei das Angebot hauptsächlich über Internetplattformen abgewickelt wird (insbesondere z. B. das Online-Portal Airbnb). Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen, ist der Vermieter nach vorheriger Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos oder ordentlich zu kündigen^[1]. Nach Ansicht des BGH ist die Untervermietung an Touristen sogar dann unzulässig, wenn die Untervermietung an sich erlaubt ist, weil sich die Überlassung der Wohnung an Touristen von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist.^[2]

Soll der Mieter wegen unbefugter Vermietung an Feriengäste abgemahnt werden, gehen Sie wie folgt vor:

• fügen Sie am Ende des ersten Absatzes folgenden Halbsatz hinzu: "...[unberechtigt] an Feriengäste untervermietet oder dies jedenfalls durch die Schaltung entsprechender Anzeigen angeboten haben."

• fügen Sie im zweiten Absatz als zweiten Satz den Folgenden hinzu: "Zudem ist das Mietverhältnis auf langfristige Überlassung an Sie und nicht an sonstige Dritte wie z. B. Feriengäste ausgestaltet. "

• ersetzen Sie den dritten Absatz durch den Folgenden: "Durch diese unerlaubte Untervermietung bzw. auch nur durch deren Angebot verstoßen Sie in erheblichem Maße gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter, weshalb ich Sie auffordern muss, dies künftig zu unterlassen."

[1] LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17

[2] BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13.

Abmahnung, Untervermietung

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung

Sehr geehrte/r ____________________,

bedauerlicherweise musste festgestellt werden, dass Sie _____ Zimmer der Ihnen überlassenen Mieträume / die Ihnen überlassene Mietwohnung unberechtigt untervermietet haben.

Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben Sie vor der Untervermietung der Mieträume oder eines Teils davon die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Ohne vorher um diese Erlaubnis zu bitten, haben Sie _____ Zimmer / die Wohnung seit dem _______________ untervermietet.

Durch diese unerlaubte Untervermietung verstoßen Sie in erheblichem Maße gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter, weshalb ich Sie auffordern muss, diese unverzüglich, spätestens aber bis zum _______________ zu beenden.

Zudem werden Sie hiermit aufgefordert, künftig Ihre sich aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergebenden Verpflichtungen korrekt zu erfüllen.

Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach und muss weiterhin bzw. erneut eine unberechtigte Untervermietung festgestellt werden, müssen Sie weitere Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis, insbesondere dessen außerordentliche fristlose Kündigung befürchten. Zudem müssen Sie die gerichtliche Durchsetzung der mir zustehenden Unterlassungsansprüche befürchten.

Mit freundlichem Gruß

Vermieter