Abnahme im Mietrecht / 3.3 Warmwassergeräte

3.3.1 Fehlende vertragliche Regelung

Ist eine vertragliche Regelung über die Wartung von Warmwassergeräten nicht getroffen, ist der Mieter nicht zur Entkalkung dieser Geräte verpflichtet.

3.3.2 Unwirksame Klauseln

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.^[1]

Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.^[2]

Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grundsätzen wie die sog. Bagatellschadensklausel zu beurteilen.^[3] Deshalb muss sich aus der Klausel ergeben,

1. bis zu welchem Betrag der Mieter für die Wartungskosten aufzukommen hat. Die Festlegung eines Betrags von 75 EUR pro Wartungsmaßnahme ist dabei unproblematisch. Die Höchstgrenze dürfte zurzeit bei 120 EUR anzusetzen sein. Die Überwälzung von Wartungskosten in unbeschränkter Höhe führt zur Unzulässigkeit der Klausel.
2. Die Klausel muss außerdem eine Höchstgrenze für den Fall festlegen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Hierbei sollte ein Betrag von 8 % der Jahresmiete nicht überschritten werden.
3. Eine Klausel, wonach sich der Mieter anteilig mit einem gewissen Betrag an den Wartungskosten beteiligen soll, ist unwirksam.

Eine Formularklausel, wonach der Mieter bei Mietende zur Entkalkung der Warmwassergeräte verpflichtet ist, verstößt aus diesen Gründen gegen § 307 BGB.

[1] BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WuM 1991 S. 381 = ZMR 1991 S. 290 = DWW 1991 S. 212.

[2] AG Langenfeld, WuM 1995 S. 37.

[3] BGH, a. a. O..

3.3.3 Individualvertragliche Wartungspflicht

Individualvertraglich kann eine Wartungspflicht für die Warmwassergeräte ohne Weiteres begründet werden.

Praxis-Tipp

Wartungskosten wirksam vereinbaren

Aufgrund einer wirksam vereinbarten Wartungsklausel ist der Mieter verpflichtet, bei Mietende eine Reinigung und Entkalkung vorzunehmen, wenn diese Maßnahmen aufgrund des Zustands der Geräte erforderlich sind.

Wird diese Verpflichtung nicht erfüllt, schuldet der Mieter den für die Wartung und Entkalkung erforderlichen Betrag als Schadensersatz.

Die Ersatzpflicht hängt dabei nicht davon ab, ob der Vermieter dem Mieter nach § 281 BGB eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten oder Nacherfüllung gesetzt hat.

3.3.4 Wartungskostenumlage als Betriebskosten

Wichtig

Betriebskostenumlage

Der Vermieter hat außerdem die Möglichkeit, die Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Umlagevereinbarung getroffen worden ist.

Umlagefähig sind allerdings nur die regelmäßig durchzuführenden Wartungsmaßnahmen, nicht dagegen solche, die anlässlich des Auszugs des Mieters durchgeführt werden.