Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen.
Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger
Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteigentumsanteil hieran, hat nur Wirkung zwischen ihm und dem Bauträger. Die von ihm erklärte Abnahme hat also keine Rechtswirkungen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern und bindet diese nicht.[1]
Das vergessene Fenster
Nach der Baubeschreibung sollte das Wohnzimmer einer Erdgeschosswohnung mit 3 Fenstern ausgestattet werden. Tatsächlich wurden nur 2 eingebaut. Der Erwerber einer Obergeschosswohnung stört sich hieran nicht. Ganz im Gegenteil ist er der Auffassung, dass die Fassade der Anlage nunmehr ästhetischer sei und erklärt die Abnahme. Der Erwerber der betroffenen Erdgeschosswohnung, der seine Wohnung am darauffolgenden Tag abnimmt, ist verständlicherweise hiermit ganz und gar nicht einverstanden und verweigert die Abnahme.
Wäre hier der Erwerber der Erdgeschosswohnung an die vom Erwerber der Obergeschosswohnung erklärte Abnahme gebunden, hätte er keine Erfüllungsansprüche mehr gegen den Bauträger, sondern nur noch Mängelansprüche. Es ist freilich auch nicht ansatzweise nachvollziehbar, warum andere Erwerber berechtigt sein sollen, über das Schicksal des individuellen Rechtsverhältnisses zwischen Erwerber und Bauträger zu bestimmen.
In der Praxis spielen in diesem Zusammenhang auch Vereinbarungen zwischen Bauträger und einzelnen Erwerbern über Sonderwünsche eine große Rolle. Entsprechende Sonderwünsche betreffen regelmäßig Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums. Ebenso regelmäßig haben die anderen Erwerber keine Kenntnis von Sonderwünschen einzelner Erwerber, sodass sie insoweit auch keine Erklärungen abgeben können. In derartigen Fällen existiert schon kein einheitliches Bau-Soll.
Wie ausgeführt, können Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von den Wohnungseigentümern auch in Form einer jeweiligen Teilabnahme abgenommen werden. Zwingend ist dies nicht. Sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt, bedeutet die Abnahme des Sondereigentums im Regelfall auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.[2]
Ist zweifelhaft, ob neben dem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen worden ist, muss die Abnahmeerklärung ausgelegt werden. Befasst sich das Abnahmeprotokoll lediglich mit dem Sondereigentum und wird das Gemeinschaftseigentum erst einige Zeit nach dieser Abnahmeerklärung fertiggestellt, ist von einer Abnahme lediglich des Sondereigentums auszugehen.[3]
"Nachzügler"-Problematik
Vielfach erfolgt der Abverkauf von Wohnungseigentumseinheiten in der Praxis nur schleppend. Vereinzelt stehen einzelne Wohnungen Monate oder sogar Jahre leer.
Wohnung ohne Balkon
Der Bauträger hat eine Wohnanlage errichtet, die aus 10 Wohnungen besteht. Die 4 Erdgeschosswohnungen verfügen jeweils über Terrassen, die 4 Obergeschosswohnungen jeweils über Balkone. Die beiden Dachgeschosswohnungen haben weder Balkon noch Dachterrasse. Für eine dieser Wohnungen findet sich daher erst 2 Jahre nach Errichtung der Wohnanlage ein Käufer.
Unterstellt, die 9 übrigen Wohnungseigentümer hätten bereits nach Erwerb die Abnahme erklärt, wäre der Nachzüglererwerber nicht an diese Erklärungen gebunden. Im Fall eines Mangels am Gemeinschaftseigentum würden Mängelrechte der übrigen Erwerber in 3 Jahren verjähren. Da der Nachzüglererwerber an die Abnahmeerklärungen der übrigen Wohnungseigentümer nicht gebunden ist, kann er seine Rechte noch in der maßgeblichen 5-Jahres-Frist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB geltend machen.
Bindungsklauseln sind unwirksam!
In der Praxis versuchen sich Bauträger immer wieder vor diesem Problem zu schützen, indem sie in den Bauträgervertrag eine Klausel aufnehmen, wonach der Erwerber an eine zuvor erfolgte Abnahme der übrigen Wohnungseigentümer gebunden sei. Eine derartige Klausel ist unwirksam. Sie verstößt gegen die Bestimmungen der §§ 307 und § 309 Nr. 8 b) ff) BGB.[4] Eine Bindung von Nachzüglererwerbern an eine bereits erfolgte Abnahme kann lediglich durch Individualvereinbarung zwischen Bauträger und Erwerber herbeigeführt werden.
Mittlerweile hat der BGH in Fällen des Nachzüglererwerbs seine schwammige Rechtsprechung aufgegeben, wonach zumindest nach Ablauf von 3 Jahren seit Errichtung der Wohnanlage bei einer zwischenzeitlich vermieteten Wohnung nicht mehr Werkvertragsrecht zur Anwendung kommen soll, sondern Kaufvertragsrecht.[5] Aktuell hat er klargestellt, dass es lediglich darauf ankommt, dass eine Wohnung vom teilenden Eigentümer erworben und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt wird. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein derartiger Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase o...
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