Abrechnung unwirksam: Können Hausgelder zurückgefordert ... / 5 Die Entscheidung

Das LG verneint die Frage! Der Bereicherungsanspruch des K sei nicht wegen des "Vorrangs des Innenausgleich nach Maßgabe der Abrechnung" ausgeschlossen. Aus den zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Rücksichtnahme und Treuepflichten ergebe sich nichts anderes. Durch die Zulassung des bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs entstehe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den übrigen Eigentümern kein wesentlicher Nachteil, während im umgekehrten Fall der einzelne Eigentümer zunächst einen langwierigen Prozess mit dem Ziel der Beschlussersetzung durch das Gericht führen müsste, bevor er überhaupt seinen Bereicherungsanspruch geltend machen könnte.

Hinweis

Ob das Urteil richtig ist, ist hoch streitig (es wurde Revision eingelegt – BGH, V ZR 178/19). Nach jedenfalls bislang h. M. kann ein Wohnungseigentümer etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode verfolgen. Zur Begründung wird angegeben, selbstständige durchsetzbare Bereicherungsansprüche könnten im Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht entstehen. Einem etwaigen Rückzahlungsanspruch nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung stehe eine Einwendung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entgegen. Die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschluss genehmigte Abrechnung ein Guthaben für den entsprechenden Wohnungseigentümer ausweise. Etwa der Wohnungseigentümer, der versehentlich im Januar 2020 Hausgeld über 1.000 EUR überzahlt, soll nach h. M. also bis zur im Frühjahr/Sommer 2021 beschlossenen Abrechnung auf eine Rückzahlung warten müssen.

Entsprechendes gilt für den Wohnungseigentümer, der das aus einem Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2019 geschuldete Hausgeld von 4.800 EUR erfüllt hat, wenn der Beschluss über den Wirtschaftsplan später für ungültig erklärt wird. Diese Ansicht fand ihren Ausgang in einem Fall des KG Berlin. Dort verlangte ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Zahlung des in der Abrechnung für ihn festgestellten Guthabens. Dies lehnte das Gericht ab. Ein Miteigentümer könne nicht unter Umgehung der Gemeinschaftskasse einen beliebigen anderen Miteigentümer gerichtlich auf persönliche Zahlung in Anspruch nehmen. Bei dem Anspruch handele es sich um einen Anspruch aus dem Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Dem stehe keine Verwaltungsschuld gegenüber, für die etwa jeder andere Miteigentümer gesamtschuldnerisch aufkommen müsse.

Das OLG Hamm ergänzte diese Ansicht im Jahr 1999. Dort verlangte ein Wohnungseigentümer Rückzahlung seines Hausgelds, nachdem mehrere Beschlüsse, mit denen Abrechnungen genehmigt worden waren, für ungültig erklärt worden waren. Das OLG Hamm meinte unter Verweisung auf das KG Berlin, dass sich der Rückforderungsanspruch des Klägers auf die Geldmittel beschränke, die aus der abgelaufenen Wirtschaftsperiode unter Berücksichtigung der für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tatsächlich erfolgten Ausgaben noch vorhanden seien und über die eine ordnungsmäßige Abrechnung erfolgen müsse. Die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer beschränke sich auf die Erbringung derjenigen Beiträge, die in der Abrechnung jeweils für sie festgelegt würden.

Die h. M. gewann dann weitere "Konturen" durch einen Fall des OLG Köln aus dem Jahr 2006. Dort verlangte ein Wohnungseigentümer überzahltes Hausgeld zurück. Auch erfolglos! Der klagende Wohnungseigentümer könne eine Erstattung wegen eventuell überzahlten Hausgelds nicht unabhängig vom Ergebnis einer Abrechnung verlangen. Vielmehr könne die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangt werden, wenn eine genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben des Verlangenden ausweise. Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode stehe das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig sei. Dieser Innenausgleich würde durch einzelne Rückforderungen gestört werden. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränke sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln. Mithin setze dieser Anspruch ein Guthaben des Eigentümers in der letzten Abrechnung voraus.

Überprüft man die Entscheidungen, auf denen die h. M. beruht, zeigt sich, dass sie sich "entwickelte", als es noch keine rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gab. Das Problem hat sich nach ihrer Entdeckung aber schlicht erledigt. Seit dem Jahr 2005 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 7 WEG Inhaberin der Hausgeldansprüche und Schuldnerin etwaiger Rückforderungsansprüche. E...