Alexander C. Blankenstein
Kurzbeschreibung
Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Wohnungseigentümer bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden wird.
WEMoG
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Willensbildung erheblich vereinfacht, denn es ist den Wohnungseigentümern nunmehr eine Beschlusskompetenz eingeräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können (sog. Absenkungsbeschluss). In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind die Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert wird, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.
Nach neuer Rechtslage wird es dann keiner weiteren Versammlung zur Beschlussfassung mehr bedürfen, wenn die Wohnungseigentümer von der ihnen in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen und einen Beschluss darüber fassen, dass die entsprechende (endgültige) Willensbildung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen soll. In diesem Fall entscheiden die Wohnungseigentümer dann in zweifacher Hinsicht mit einfacher Mehrheit:
- Ermöglichung der mehrheitlichen Beschlussfassung im Umlaufverfahren;
- mehrheitliche Beschlussfassung über den konkreten Regelungsgegenstand.
Selbstverständlich genügt für eine mehrheitliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht nur die Mehrheit der ursprünglich in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer, die eine mehrheitliche Entscheidung im Umlaufverfahren ermöglicht haben. Es bedarf vielmehr einer Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch unter Einbeziehung von Wohnungseigentümern, die in der Präsenzversammlung gar nicht anwesend waren. Unbedingt zu beachten ist allerdings, dass auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG korrespondierend mit § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausschlaggebend ist und nicht etwa die Mehrheit der im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.
Allgemeine Formulierung eines Absenkungsbeschlusses
Über die Frage, ob _____________________ [Gegenstand genau benennen], soll nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG außerhalb der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgestimmt werden. Eine Beschlussfassung zum jetzigen Zeitpunkt ist untunlich, da __________________ [nur aus Gründen der Transparenz]. Der Verwalter wird angewiesen, bis zum _______ einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu initiieren [nur aus Gründen der Transparenz]. Jeder Wohnungseigentümer soll ___ Tage Zeit haben, abzustimmen. Mit der Initiative hat der Verwalter folgende Informationen zu geben: _____________________.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Genehmigung korrigierter Nachschuss- bzw. Vorschussanpassungsbeträge per Umlaufbeschluss
TOP XX Umlaufverfahren über Genehmigung der aufgrund Anwendung eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels korrigierten Nachschuss- bzw. Vorschussanpassungsbeträge aus der Jahresabrechnung 20__
Da bei Erstellung der Jahresabrechnung bei den Kostenpositionen "Hausmeister" und "Hausreinigung" ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung gekommen ist, haben sich fehlerhafte Nachschussbeträge bzw. Vorschussanpassungsbeträge ergeben. Eine Beschlussfassung über die Einforderung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse kann daher im Rahmen dieser Wohnungseigentümerversammlung nicht erfolgen. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, dass die Beschlussfassung nach erfolgter Korrektur der Jahresabrechnung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgt.
Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern insoweit ihre jeweiligen korrigierten Jahreseinzelabrechnungen zu übersenden. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern des Weiteren einen Termin mitzuteilen, bis zu dem der Abstimmungsvorgang abgeschlossen sein wird, wobei dieser Termin frühestens 2 Wochen nach Zugang der korrigierten Einzelabrechnungen bei den Wohnungseigentümern festzusetzen ist.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Beauftragung eines Unternehmens per Umlaufbeschluss
TOP XX: Beauftragung eines Hausmeister-Services
Mangels Vergleichsangeboten ist es den Wohnungseigentümern im Rahmen dieser Wohnungseigentümerversammlung nicht möglich, einen Beschluss über die Beauftragung eines konkreten Unternehmens mit der Erbringung von Hausmeister-Serviceleistungen zu fassen. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, dass die Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgt.
Der Verwalter wird in...