AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 10.05.2023 - 75 C 10/23

rechtskräftig

Tenor

1. Der mit Schreiben vom 2. Dezember 2022 initiierte und mit Schreiben vom 12. Januar 2023 verkündete Umlaufbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … in … Berlin zum „TOP 01 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021” wird für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 60 % und die Beklagte 40 % zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist als Eigentümer Mitglied der Beklagten.

Auf der Versammlung vom 26. September 2022 nahm die Gemeinschaft unter anderem folgende Beschlussanträge an:

Unter dem Tagesordnungspunkt 1:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.”

Unter dem Tagesordnungspunkt 5:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.”

Mit Schreiben vom 2. Dezember 2022, wegen dessen genauen Inhalts auf Blatt 16 f. der Gerichtsakten verwiesen wird, übersandt die Verwalterin zu „TOP 1 Beschluss über die Jahresabrechnung 2021” und zu „TOP 5 Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023” Beschlussanträge für Umlaufbeschlüsse.

Mit Schreiben vom 12. Januar 2023 teilte die Verwalterin mit, dass unter „TOP 1 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021” und zu „TOP 02 (TOP 5) – Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023” jeweils der Beschluss angenommen wurde. Dabei wurde festgehalten, dass es jeweils 3 Stimmenenthaltungen und zudem auch Nein-Stimmen gab. Wegen des genauen Inhalts der Beschlüsse wird auf Blatt 38 f. der Gerichtsakten verwiesen. Wegen des Inhalts der auf die Einheit der Klägerin entfallenden Hausgeldeinzelabrechnungen 2021 wird auf Blatt 20 bis Blatt 32 der Gerichtsakten und wegen des genauen Inhalts des auf die Einheit der Klägerin entfallenden Wirtschaftsplan 2023 auf Blatt 34 bis Blatt 35 der Gerichtsakten verwiesen.

Die Klägerin rügt bis einschließlich 13. März 2023 insbesondere folgende Beschlussmängel, wobei wegen der genauen und weiteren Rügen auf die bei Gericht am 13. März 2023 eingegangene Klagebegründung (Blatt 54 bis Blatt 58 der Gerichtsakten) verwiesen wird:

„TOP 1 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021”:

• Es sei lediglich beschlossen worden, dass weiteres im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werde, ohne zu beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genüge.
• Die Erhöhung der Einheiten der Energieabrechnung von 3.085,80 auf 3.950,63 Einheiten sei unplausibel, zumal die Summe der Verbrauchswerte nicht der Summe der Verbrauchseinheiten entspricht.
• Zudem seien die Gesamtkosten unter Berücksichtigung der Rechnungsabgrenzung nicht nachzuvollziehen. Insbesondere müssen die Kosten für … 107 und … 112 in der Energiekostenabrechnung enthalten und nachvollziehbar sein. Auch die Ausbuchung eines Heizölbestandes des Vorjahres sei nicht nachzuvollziehen. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund das diese Kosten auf sämtliche Eigentümer belastet werden.

„TOP 02 (TOP 5) – Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023”

• Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die Position Heizkosten ein Betrag von 200.611,18 EUR zugrunde gelegt werde, und wie sich der auf die Einheit der Klägerin entfallende Betrag von 1529,40 EUR ergebe. Die offenbar erfolgte anteilige Hochrechnung sei nicht statthaft, da die Energiekostenabrechnung nicht passe.

Die Kläger beantragen mit der bei Gericht am 13. Februar 2023 eingegangenen und der Beklagten über die Verwalterin am 10. März 2023 zugestellten Klage,

1. den Umlaufbeschlusses vom 02.12.2022 zu TOP 1 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2023), verkündet mit Schreiben vom 12.01.2023, für ungültig zu erklären.
2. den Umlaufbeschlusses vom 02.12.2022 zu TOP 2 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023), verkündet mit Schreiben vom 12.01.2023, für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die Angabe des zu erreichenden Quorums sei für das Zustandekommen des schriftlichen Umlaufbeschlusses nicht erforderlich. Hinsichtlich der Jahresabrechnung sei auf das Verbraucherverhalten abzustellen und müsse der Umrechnungsfaktor berücksichtigt werden. Zudem müsse berücksichtig werden, dass die zwei Heizungsanlagen (… = … 107 und … 112 = … 112) hinsichtlich der Gesamtheizkosten zu addieren seien. Zudem sei nicht erkennbar, inwieweit die Beanstandungen Auswirkungen auf den Nachschussbetrag haben sollen. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans sei zu berücksichtigen, dass die Energiepreise stark angestiegen seien.

Die am 22. Februar 2023 abgeforderten Gerichtskosten wurden am 24. Februar 2023 eingezahlt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. Mai 2023 Bezu...