AG Berlin-Spandau Urteil vom 04.08.2006 - 3 a C 475/06

Tenor

1) Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von ihm im innegehaltene Wohnung im Hause Berlin von derzeit 218,11 EUR um 32,06 EUR auf 250,17 EUR ab dem 01.02.2006 zuzustimmen.

2) Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu ¼ und der Beklagte zu 3/4 zu tragen.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der andere Teil zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

4) Der Streitwert wird auf 523,44 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in der in Berlin. Die Wohnung weist eine Gesamtwohnfläche von 58,45 qm auf. Sie verfügt über Sammelheizung, Badezimmer und WC. Die Wohnung ist in mittlerer Wohnlage und das Haus wurde zwischen 1950 und 1955 erbaut. Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 21.11.2005 vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von derzeit 218,11 EUR monatlich auf 261,73 EUR monatlich zum 01.02.2006 und zwar unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2005 und dem Mietspiegelfeld E 5. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Erhöhungsschreiben verwiesen, wobei die Merkmalgruppe 1 unstreitig negativ zu bewerten ist. Die übrige Bewertung der Merkmalgruppen im Mietspiegel ist streitig. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung demgemäß auch nicht zu und lies darüber hinaus das Erhöhungsverlangen auch formale gemäß § 174 BGB mit Schreiben vom 09.12.2005 zurückweisen.

Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 2 sei positiv zu bewerten, weil sowohl Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden seien – was unstreitig ist – und zudem eine Wohnküche vorläge. Die Merkmalgruppe 3 sei positiv zu bewerten, weil trotz des negativen Merkmals der überwiegenden Einfachverglasung, welches unstreitig ist, die positiven Merkmale „Abstellraum innerhalb der Wohnung” und „großer geräumiger Balkon” vorhanden seien. Ferner sei die Wohnung überwiegend gut belichtet und besonnt. Die Merkmalgruppe 4 sei neutral zu bewerten, weil das Treppenhaus, was unstreitig ist, in überwiegend schlechtem Zustand sei, indes aber ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden sei, was ebenfalls unstreitig ist. Die Merkmalgruppe 5 wiederum sei positiv zu bewerten, weil die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße läge und eine gestaltete und abschließbare Müllstandfläche vorhanden sei.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von ihm im Hause der Klägerin, Berlin mietweise innergehaltene Wohnung i.H.v. 218,11 EUR auf 261,73 EUR netto-kalt zuzüglich der unverändert gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 93,– EUR, insgesamt 354,73 EUR ab dem 01.01.2006 zuzustimmen.

Der beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet unter Vorlage eines Wohnungsübernahmeprotokolls, dass die Wandfliesen in der Küche mieterseits eingebracht wurden. Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Balkon mit 3 qm – was unstreitig ist – nicht groß und geräumig sei. Ferner sei die Müllstandfläche zwar abschließbar aber nicht gestaltet.

In der mündlichen Verhandlung am 23.06.2006 hat der Beklagte weiter vortagen lassen, dass eine Spüle in der Küche bei Anmietung nicht vorhanden gewesen sei und dass das Gebäude über keine Wärmedämmung verfüge.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist im wesentlichen begründet.

Die Klage auf Zustimmung der Erhöhung der Nettomiete ist zulässig, sie wurde innerhalb der Dreimonatsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben.

Die Klägern hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von derzeit monatlich 218,11 EUR um 32,06 EUR auf 250,17 EUR monatlich ab dem 01.02.2006 aus §§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert und die letzte Mieterhöhung liegt mehr als ein Jahr zurück. Das Mieterhöhungsschreiben ist formal ordnungsgemäß. Auch die Vertretung ist nachgewiesen. Die Zurückweisung des Zustimmungsverlangens durch die Prozessbevollmächtigten des Beklagten bewirkte nicht die Unwirksamkeit desselben. Denn die Zurückweisung erfolgte zu einen nicht unverzüglich im Sinne des § 174 BGB, weil bereits mehr als eine Woche verstrichen waren, als die Zurückweisung erfolgte. Darüber hinaus wäre diese auch treuwidrig gemäß § 242 BGB, denn der Beklagte hat schon mehrmals mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert, wodurch er diese selbst als berechtigte Vertreterin der Vermieterin angesehen hat.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2005 gemäß § 558 c BGB. Auszugehen war unstreitig von dem Mietspiegelfeld E 5. Im Ergebnis verbleibt es auch bei dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2005 von 4,28 EUR/qm. Denn die Spanneneinordnung bleibt insgesamt neutral. Im Einzelnen:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) war neutral...