Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 136,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 02.10.2010 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte aufgrund des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages über die Wohnung xxx vom 03.02.2003 nicht berechtigt ist, im Rahmen der Betriebskostenumlage Kosten für die Wartung von Feuerlöschern umzulegen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
(Ohne Tatbestand gem. § 313a ZPO)
I.
Die Klage ist überwiegend begründet.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 136,55 EUR aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn die Beklagte hat diesen Betrag an die Beklagte gezahlt, obwohl die Beklagte nicht berechtigt war, in die Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Rauchmelderwartung und den Wasserfilter unter der Position "Wartung-Sonstige" einzustellen. Dies deswegen, weil die Beklagte nicht berechtigt ist, diese Kosten nach der mietvertraglichen Vereinbarung als Betriebskosten auf die Klägerin umzulegen.
a.
Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Kosten für die Wartung der neu eingebauten Rauchmelder ohne weiteres umzulegen. Das Gericht folgt der Auffassung des Amtsgerichts Lübeck in der Entscheidung vom 05.11.2007 zum Aktenzeichen 21 C 1668/07, die von der Beklagten ins Feld geführt wird, nicht. Insbesondere widerspricht es auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass, wie das Amtsgericht Lübeck meint, neue Betriebskosten auch ohne eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Das in der Entscheidung des AG Lübeck vom 05.11.2007 angeführte Urteil des BGH, NZM 2004, 417 [418] trägt dieses Ergebnis auch nicht. Denn auch danach sind Betriebskosten nur auf den Mieter umzulegen, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Gerade in Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es auch erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung im Einzelnen zu benennen. Die pauschale Bezugnahme auf "sonstige Betriebskosten" führt nicht dazu, dass sämtliche Kosten, die als sonstige Kosten grundsätzlich umgelegt werden können, auch tatsächlich umzulegen sind (vgl. BGH, a.a.O.).
Mit dem Einbau der Rauchmelder, die zum Bestandteil der vermieteten Wohnung werden, trifft nach den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Vermieter aus § 535 BGB die Verpflichtung, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und jährliche Überprüfung und Wartung durchzuführen. Zwar kommt eine Umlage als "Sonstige Betriebskosten" in Betracht.
Voraussetzung der Umlage ist allerdings, dass die Kosten im Mietvertrag konkret vereinbart wurden. Die Einbeziehung der Position "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag berechtigt nicht dazu, sämtliche Betriebskosten, die darunter fallen können, ohne vorherige Vereinbarung umzulegen. Deshalb ist es erforderlich, die sonstigen Betriebskosten im Einzelnen zu benennen. Dies ist im Mietvertag hinsichtlich der neu entstandenen Position "Wartung Rauchmelder" nicht geschehen.
Sofern der BGH in seiner Entscheidung vom 07.04.2004 (NZM 2004, 417 [418]) andeutet, dass ggf. eine Umlage einseitig nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen kann, liegen jedenfalls die Voraussetzungen hier nicht vor. Denn § 560 Abs. 1 BGB betrifft ausschließlich den Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale. Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall.
Sofern eine Umlage neuer Betriebskosten aufgrund einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel als zulässig angesehen wird (vgl. hierzu Palandt/Weidenkaff, 70. Aufl. 2011, m.w.N.), fehlt es vorliegend an einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Insbesondere findet sich eine derartige Vereinbarung nicht in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages. Denn dort ist geregelt, dass bei gestiegenen Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die in § 3 Abs. 1 genannte Miete erhöht werden kann. Die Regelung betrifft also gerade nicht die Möglichkeit der Umlage neu entstandener Betriebskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, sondern die Möglichkeit der Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten. Da in § 3 Nr. 2 sodann diejenigen Betriebskosten geregelt sind, die auf den Mieter umgelegt werden können, kann die Regelung in Nr. 2 dieser Klausel nur diejenigen Betriebskosten betreffen, die - was im Übrigen der gesetzliche Regelfalls für sämtliche Betriebskosten ist - durch den Vermieter zu tragen sind. Insofern mag die Beklagte, ohne dass dies hier geklärt zu werden braucht, zur Erhöhung der Grundmiete wegen der von ihr selbst zu tragenden Wartungskosten in Bezug auf die Rauchmelder berechtigt sein. Eine Abrechnung als Betriebskosten ist jedenfalls unzulässig.
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