Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen aus Wohnungseigentumsrecht.
Diese bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Str. 20, 50374 Erftstadt-Liblar. Die Beteiligte ist die Verwalterin.
Am 04.10.2010 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, die mit Einladungsschreiben der Verwaltung vom 30.08.2010 einberufen wurde. Dem Einladungsschreiben an die jeweiligen Wohnungseigentümer waren als Anlage u.a. die für die Versammlung aufgestellte Tagesordnung sowie das Schreiben des Architektur- und Ingenieurbüros X2 vom 11.03.2010 beigefügt.
Über den Verlauf und die Beschlussfassung der Versammlung vom 04.10.2010 erstellte die Verwalterin das Protokoll vom 22.10.2010.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Einladungsschreibens nebst Anlagen sowie des Versammlungsprotokolls wird auf die insoweit zur Akte gereichten Ablichtungen verwiesen.
Der Kläger trägt vor:
Die zu TOP 4 sowie zu TOP 13 gefassten Beschlüsse vom 04.10.2010 verstießen in formeller und materieller Hinsicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zu TOP 4 (Liquiditätsbeschluss) :
Der Beschluss zur Aufhebung der bzw. Freistellung von der Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage sei bereits nicht hinreichend vorbereitet worden. Es sei nicht ersichtlich, dass es vorliegend einen konkreten Bedarf gebe, die Instandhaltungsrücklage ganz oder teilweise für andere Zwecke als die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nämlich die Deckung von Liquiditätsengpässen, zu verwenden. Darüber sei die Wohnungseigentümergemeinschaft weder im Rahmen der Einladung noch in der Versammlung informiert worden. Daher handele es sich um einen reinen Vorratsbeschluss ohne konkreten Finanzierungsbedarf, der unzulässig sei.
Der Beschluss sei zudem in mehrfacher Hinsicht zu unbestimmt.
Bereits der Auslöser „Liquiditätsengpässe” sei nicht definiert. Die im Beschluss enthaltene Wendung „im Sinne ausreichender Liquidität ist der Verwalter legitimiert…” sei unverständlich. Was dies zu bedeuten habe, ergebe sich weder aus dem Einladungsschreiben noch dem Beschlusstext. Dadurch habe der Verwalter unzulässigerweise freie Hand, nach eigenem Ermessen über zweckgebundene Gelder der Gemeinschaft zu verfügen. Dies verstoße gegen den in § 21 Abs. 3 WEG geregelten Beschlussvorbehalt der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zudem fehle es an einer inhaltlichen Schranke, die den Verbleib eines Mindestbetrags an Rücklage sicherstelle. Lege man den Beschlusstext wörtlich aus, könne die Instandhaltungsrücklage unzulässigerweise vollständig aufgebraucht werden, wenn nur der Höchstbetrag der Plansumme von 3/12 des Wirtschaftsplans nicht überschritten werde.
Auch mangele es dem Beschluss an einer Regelung, wann der entnommene Betrag zurückzuführen sei. Die zeitlichen Voraussetzungen der Rückführung müssten jedoch gleichsam mitgeregelt sein.
Weiter fehle eine absolute Höchstgrenze der Entnahme, weshalb es dem Verwalter unter Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung möglich sei, die Rücklage binnen weniger Jahre auf Null zu reduzieren.
Außerdem sei ein Hinweis auf die Verwendungsweise der entnommenen Rücklagenbestandteile erforderlich gewesen, aus dem eine Güterabwägung zwischen dem Sicherstellungsinteresse der Gemeinschaft und der nicht näher bestimmten Ausgabepolitik ersichtlich sei.
Schließlich liege auch ein inhaltlicher Verstoß gegen die Bestimmungen der Teilungserklärung vor, wonach gemäß § 10 Abs. 2 Ziff. 2c festgelegt sei, dass die Instandhaltungsrücklage „zur Vornahme späterer größerer Instandsetzungsarbeiten bestimmt sei”. Zu der Änderung dieser Vereinbarung fehle es der Gemeinschaft an der erforderlichen Beschlusskompetenz.
Zu TOP 13 (Brandschutztechnische Ertüchtigung der Bäder und deren Finanzierung):
Die unter diesem Tagesordnungspunkt gefassten Beschlüsse a) (Ausführung und Fristen) und b) (Finanzierung per Sonderumlage) verstießen ebenfalls in mehrfacher Hinsicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zunächst sei ein Einberufungsmangel zu beanstanden, wonach der gefasste Beschluss inhaltlich von dem Inhalt der Einberufung abweiche und zwar sowohl im Hinblick auf die Maßnahme selbst, als auch im Hinblick auf die Kosten der Maßnahme. Im Einladungsschreiben werde Bezug genommen auf eine Besichtigung mit einem „Brandschutzsachverständigen und einem Fachingenieur” sowie auf ein mit der Stadt Erftstadt abgestimmtes Brandschutzkonzept. Ein solches Konzept sei den Wohnungseigentümern vor der Versammlung nicht vorgelegt worden. Zudem beziehe sich die Beschlussfassung nicht auf die genannte Besic...
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