Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04. Juli 2003 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist für beide Parteien vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
5. Die Berufung für die Klägerin wird zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten 270,84 EUR Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung vom 21. November 2002 (Bl. 11, 12 d.A.) für den Nutzungszeitraum 01. Januar 2001 bis 31. Dezember 2001, weiter 142,80 EUR (= 5 × 28,56 EUR) rückständige Heizkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis Mai 2003, sowie weiter 3,00 EUR Rücklastschriftgebühr und insgesamt 5,00 EUR Mahngebühren. Auf die Heizkostenabrechnung vom 21. November 2002 wird ausdrücklich Bezug genommen.
Der Beklagte ist seit dem 01. August 1992 Mieter der Klägerin. Bis zum 31. Dezember 2002 hatte der Beklagte 138,07 EUR Grundmiete, 75,33 EUR Betriebskostenvorauszahlung und 42,44 EUR Heizkostenvorauszahlung zu zahlen. In der Heizkostenabrechnung vom 21. November 2002 erhöhte die Klägerin die Heizkostenvorauszahlung ab 01. Januar 2003 um 28,56 EUR auf insgesamt 71,00 EUR. Gleichzeitig errechnete sie eine von dem Beklagten geschuldete Heizkostennachzahlung in Höhe von 270,84 EUR.
Der Beklagte entrichtete die von ihm geforderte Heizkostennachzahlung in Höhe von 270,84 EUR nicht. Er zahlte auch die geforderte erhöhte Heizkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis Mai 2003 nicht.
Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Heizkostenabrechnung vom 21. November 2002 und der darin enthaltenen Erhöhungserklärung die Begleichung der Klageforderung verlangen zu können. Sie ist insbesondere der Auffassung, dass die streitgegenständliche Heizkostenabrechnung den Anforderungen der obergerichtlichen Rechtsprechung entspreche, nämlich die Angabe der Gesamtkosten und ihrer Zusammensetzung, die Mitteilung und Erläuterung des Umlegungsmaßstabes, die Berechnung des Anteils des Mieters, die Angabe der Vorauszahlungen und die Feststellung des Gesamtergebnisses enthalte. Die Berechnungsweise der Klägerin sei dem Beklagten auch aufgrund der Heizkostenabrechnung vom 17. September 2001 (Bl. 20 d.A.) bekannt. Auch auf diese Heizkostenabrechnung wird ausdrücklich Bezug genommen. Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 421,64 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 04. Juli 2003 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Klageforderung in Höhe von 3,00 EUR hinsichtlich der Rücklastschriftgebühren anerkannt und beantragt im Übrigen,
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, die Heizkosten seien überhöht, die Heizkosten des Vorjahres aus der Heizkostenabrechnung vom 17. September 2001 (Bl. 20 d.A.) hätten lediglich 509,28 EUR betragen. Es seien Brennstoffkosten in Höhe von 4.229,74 EUR berücksichtigt worden, ohne Nachweis, dass diese Kosten tatsächlich den Abrechnungszeitraum beträfen. Auch die Aufteilung Heizung/Warmwasser sei fragwürdig und nicht nachvollziehbar. Außerdem sei der Beklagte mit Einheiten belastet worden, welche nicht den tatsächlichen Ablesungen entsprächen. Hinsichtlich der Warmwassereinheiten lege die Klägerin in keiner Weise dar, wie sie die Einheiten ermittelt habe und worauf die berücksichtigten Verbrauchseinheiten beruhten; die Abrechnung sei daher in vollem Umfang unschlüssig und wenig nachvollziehbar.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist aufgrund des Anerkenntnisses des Beklagten in Höhe von 3,00 EUR Rücklastschriftgebühren begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.
I.
Die Klage ist hinsichtlich der geltend gemachten 270,84 EUR Heizkostennachzahlung nicht begründet, da die Klägerin dem Beklagten nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine wirksame Heizkostenabrechnung mitgeteilt hat.
1.) Es ist anerkannt, dass Betriebskostenabrechnungen zunächst mindestens den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten müssen (vgl. etwa BGH ZMR 2003, 334, 335; NJW 1982, 573, 574; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 556 Rn 334). Die einschlägige Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 (NJW 1982, 573), auf die sich auch die Klägerin beruft, soll hier auszugsweise wiedergegeben werden, um deutlich zu machen, welche Anforderungen der BGH darüber hinaus stellt: „Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ...
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