AG Gießen Urteil vom 05.07.2004 - 48-M C 194/04

Tenor

Der Vollstreckungsbescheid vom 26.2.2004 wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Durch schriftlichen Pachtvertrag vom 22.7.1997 verpachtete der Kläger der Beklagten die Gaststätte … für die Zeit vom 1. Mai 1997 bis zum 30.4.2002.

§ 4 des schriftlichen Pachtvertrages sieht vor, dass die Beklagte „sämtliche Nebenkosten, wie Heizung, Schornsteinfegergebühren, Stromkosten, Müllabfuhr etc., sowie die mit dem Objekt zusammenhängenden Steuern und Abgaben sowie Versicherungsprämien” zu zahlen hat.

Im nächsten Satz sowie in § 14 des Pachtvertrages ist geregelt, dass die Beklagte alle erforderlichen Versicherungen selbst abzuschließen hat. § 4 regelt weiter, dass sich der Kläger verpflichtet, Nebenkosten der Stadt … die direkt an den Verpächter gehen, jährlich bis zum 31.03. des Folgejahres abzurechnen. Nebenkostenvorauszahlungen wurden nicht vereinbart.

Wegen des Inhalts des Pachtvertrages im Übrigen wird auf Blatt 34–46 d.A. Bezug genommen.

Das Pachtverhältnis zwischen den Parteien wurde zum 31.12.2000 beendet.

Am 10.11.2003 erstellte der Kläger Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998, 1999 und 2000; eine Abrechnung für das Jahr 1997 erfolgte nicht. In den Abrechnungen sind Kosten für Versicherungen, „Versicherung Haftpflicht”, Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuer, Kehrgebühren und Verwaltergebühren enthalten, für 1998 auch Kosten für Allgemeinstrom und für 1999 und 2000 auch 16 % Umsatzsteuer.

Mit Mahnbescheid vom 28.1.2004 machte der Kläger die folgenden von ihm errechneten Nachforderungen geltend:

1.	Forderung für das Jahr 1998 gemäß der Abrechnung Blatt 24 d.A.	1164,21 EUR
2.	Forderung für das Jahr 1999 gemäß der Abrechnung Blatt 23 d.A.	1325,72 EUR
3.	Forderung für das Jahr 2000 gemäß der Abrechnung Blatt 22 d.A.	1545,97 EUR
Summe:		4035,90 EUR

Am 26.2.2004 erging gegen die Beklagte in Höhe dieses Betrages nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.12.2003 ein Vollstreckungsbescheid.

Wegen der in diesen Abrechnungen enthaltenen Verwaltungskosten in Höhe von insgesamt 490,90 EUR wurde die Klage zurückgenommen.

Der Kläger ist der Ansicht, dass die Beklagte die in den Abrechungen aufgeführten Nebenkosten zu zahlen habe.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 3545 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basissatz seit dem 1.12.2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Im Übrigen ist sie der Ansicht, in den Abrechnungen seien nichtumlagefähige Kosten enthalten.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keine Ansprüche auf Zahlung rückständiger Nebenkosten für die Zeit vom 01.01.1998 bis 31.12.2000.

Zunächst ist fraglich, ob die Vereinbarung, wonach die Beklagte die im Vertrag erwähnten Nebenkosten zu tragen hat, nicht stillschweigend dahingehend abgeändert wurde, dass diese Kosten vom Kläger zu übernehmen sind. Wenn man der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Beschluss vom 29.05.2000, NJW RR 2000, 1463 sowie BGH WM 04, 292) folgt, wonach bei jahrelanger Zahlung von nicht geschuldeten Nebenkostenarten eine stillschweigende Änderung des Vertrages anzunehmen ist (nach Kappus, NZM 04, 411 soll gegen diese Entscheidungen bis auf weiteres Widerstand zwecklos sein), muss man konsequenterweise eine Vertragsänderung auch für den Fall annehmen, dass jahrelang umlagefähige Kosten nicht geltend gemacht werden. Es wäre mit dem Gleichheitssatz des Artikel 3 GG kaum vereinbar, wenn hier unterschiedliche Maßstäbe angelegt würden (vgl. zum Gleichheitssatz BVerfG WM 91, 422 zum Kündigungsschutz bei Zwischenvermietung). Letztlich kann diese Frage jedoch unentschieden bleiben, da etwaige Ansprüche des Klägers auf Nebenkostennachzahlungen jedenfalls verwirkt sind.

Nach § 4 letzter Absatz des Mietvertrages war der Kläger verpflichtet, über die Nebenkosten, die ihm von der Stadt … direkt in Rechnung gestellt werden, bis zum 31.03. des Folgejahres abzurechnen. Berücksichtigt man, dass die Versicherungskosten nicht umlagefähig sind, weil die Beklagte nach dem Pachtvertrag alle Versicherungen selbst abzuschließen hatte, waren von dieser vereinbarten Abrechnungsfrist nur die Kosten für Allgemeinstrom, Grundsteuer und Schornsteinfeger ausgenommen, die sicherlich ohne weiteres ebenfalls innerhalb von drei Monaten abgerechnet werden können. Demnach hätte die Nebenkostenabrechnung für 1998 spätestens am 31.3.1999 erfolgen müssen. Im November 2003, also mehr als viereinhalb Jahre später, lag das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vor. Da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Abrechnung seit fast drei Jahren beendet war, ohne dass der Kläger sich Ansprüche auf Zahlung rückständiger...