AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 20.04.2007 - 509 C 325/06

Leitsatz (amtlich)

1. Unterschreiten vermietete Wohnräume die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene lichte Höhe, so stellt die theoretische Möglichkeit eines behördlichen Einschreitens gegen die Wohnnutzung keinen Grund zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses dar, solange die Behörde nicht zu erkennen gibt, dass sie gegen die Wohnnutzung tatsächlich einschreiten will.

2. Entsprechendes gilt für das Minderungsrecht des Mieters.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger begehren vom Beklagten die Räumung einer Mietwohnung.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16. bzw. 20.11.1997 mietete der Beklagte von den Rechtsvorgängern der Kläger eine Wohnung im Hause in Hamburg an. Die lichte Höhe der Räume der Wohnung beträgt lediglich 1,98 bis 2,04 m.

Zum 01.01.2005 traten die Kläger vermieterseitig durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag ein.

Mit Schreiben vom 21.03.2006 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristgemäß, weil die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken wegen der geringen lichten Höhe der Räume gegen die Hamburgische Bauordnung verstoße. Wegen des übrigen Inhalts des Kündigungsschreibens wird Bezug genommen auf das als Anlage K 2 zur Akte gereichte Schreiben der Kläger vom 21.03.2006.

In der Klagschrift vom 27.11.2006 erklärten die Kläger eine weitere Kündigung, begründet mit Zahlungsverzug in Höhe von EUR 1.439,04. Diesen Betrag, um den der Beklagte die Mietzahlungen zuvor wegen angeblicher Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten gekürzt hatte, glich der Beklagte am 02.01.2006 unter Vorbehalt aus.

Mit Schriftsatz vom 12.03.2007 hat der Beklagte durch seinen Prozessbevollmächtigten vortragen lassen, dass der Kläger vor einem Gespräch zwischen den Parteien im Spätherbst 2005 versucht habe, mit einem Zweitschlüssel in die Wohnung des Beklagten zu gelangen. Wegen der weiteren damit im Zusammenhang stehenden Ausführungen wird Bezug genommen auf den Schriftsatz des Beklagten vom 12.03.2007 (Bl. 59 f. d.A.).

Mit Schriftsatz vom 13.03.2007 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil der Beklagte den Klägern mit Schriftsatz vom 12.03.2007 unberechtigterweise einen Hausfriedensbruch vorgeworfen habe.

Die Kläger meinen und tragen vor: Die Kündigung vom 21.03.2006 sei wirksam. Insbesondere stehe den Klägern ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite. Die streitgegenständlichen Räume seien wegen der geringen Höhe baurechtlich nicht zu Wohnzwecken zugelassen und auch nicht genehmigungsfähig. Die Kündigung des Mietverhältnisses sei die einzige Möglichkeit, den baurechtswidrigen Zustand zu beseitigen. Es könne auch nicht abgewartet werden, dass die Behörden gegen die Nutzung einschreiten, da die Kläger anderenfalls gezwungen wären, zivilrechtlich einen Zustand aufrechtzuerhalten, der öffentlich-rechtlich untersagt sei. Auch die wegen Zahlungsverzugs erklärte Kündigung sei wirksam. Zwar habe der Beklagte den in der Kündigung genannten Rückstand ausgeglichen, jedoch nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung, was nicht zur Erfüllung der Mietforderungen führe.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger die Räumlichkeiten des Hauses in Hamburg, belegen im UG und bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, WC und Flur, herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er meint und trägt vor: Es treffe nicht zu, dass die Räumlichkeiten nicht als Wohnung nutzbar wären. Auch treffe es nicht zu, dass die zuständige Behörde die wohnliche Nutzung nicht genehmigen würde. Jedenfalls stelle eine etwaige bloße Baurechtswidrigkeit keinen Kündigungsgrund dar. Zudem sei ein etwaiges Kündigungsrecht der Kläger verwirkt, zumal den Klägern – der Kläger zu 2) ist Rechtsanwalt, die Klägerin zu 1) Innenarchitektin – schon beim Erwerb des Hauses zum 01.01.2005 aufgefallen sein müsse, dass die Deckenhöhe der vom Beklagten bewohnten Räume deutlich unter 2,30 m liege. Die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, weil der Beklagte die Miete zu Recht gemindert habe. Zudem habe er – was unstreitig ist – den in der Kündigung genannten Betrag an die Kläger überwiesen. Bei dem erklärten Vorbehalt handele es sich um einen sogenannten „einfachen Vorbehalt”, der der Erfüllungswirkung der Zahlung nicht entgegenstehe. Schließlich sei auch die wegen des Beklagtenvortrags aus dem Schriftsatz vom 12.03.2007 erklärte fristlose Kündigung unwirksam, zumal der beanstandete Vortrag zutreffe. Gemeint sei gewesen, dass der Kläger einmal versucht habe, mit einem vom Beklagten bei seiner Nachbarin hinterlegten Schlüssel in die Wohnung des Beklagten zu gelangen, ohne ihn vorher bena...