Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietrecht: Eigenbedarfskündigung wegen Studium eines Kindes
Leitsatz (amtlich)
Begründet der Vermieter die Eigenbedarfskündigung damit, daß er die Wohnung seinem studierenden Sohn zur Verfügung stellen will, um damit Mehrkosten zu vermeiden, die ihm bislang dadurch entstehen, daß er für seinen Sohn eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt anmietet, dann muß er die von ihm erwartete Kostenersparnis im Kündigungsschreiben konkret und in bezifferter Form darlegen.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung.
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter der Wohnung Nr. im 1. OG des Hauses in Hamburg. Mit Schreiben vom 30.11.2003 sprachen die Kläger gegenüber den Beklagten eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus. In dem Kündigungsschreiben heißt es auszugsweise:
„Wir benötigen die Wohnung für unseren jüngeren Sohn N., der in Hamburg im 2. Semester Physik studiert. Zur Zeit bewohnt er eine 2-Zimmer-Wohnung im mit Nachtspeicherheizung, die für uns inzwischen zu teuer geworden ist, da ich, die Mutter, C., seit dem 1.11.2003 im vorzeitigen Ruhestand bin. Beide unsere Söhne befinden sich im Studium. Den Unterhalt des Sohnes N. finanzieren wir als Eltern. Wir haben keine andere Wohnung angemessene Wohnung für unseren Sohn N. […]. Er möchte nun auch selber gerne in unsere Eigentumswohnung in der ziehen, da diese nicht nur erheblich preiswerter, sondern auch zentral zur Universität gelegen ist (5 U-Bahn-Stationen).”
Dieser Kündigung widersprachen die Beklagten mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.12.2003, rügten u.a. die formale Wirksamkeit der Kündigung und machten Härtegründe geltend, deretwegen auf das als Anlage K 3 zur Akte gereichte Schreiben verwiesen wird.
Mit Schreiben vom 31.12.2003 erwiderten die Kläger und teilten u.a. mit, dass die von ihrem Sohn N. innegehabte, ca. 50m² große Wohnung monatlich 425,– Euro einschließlich Heizkosten in Höhe von monatlich 83 Euro verursache, während die Miete der von den Beklagten bewohnten, etwa 34m² große Wohnung einschließlich Nebenkosten monatlich 286,30 Euro betrage; die Heizkosten hätten sich im Jahr 2002 auf insgesamt 219,– Euro belaufen.
Die Kläger behaupten, ihr Sohn N. beabsichtige, in die derzeit von den Beklagten bewohnte Wohnung einzuziehen.
Sie beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen im 1. Obergeschoss des Hauses 40 in Hamburg bewohnte Mietwohnung Nr. geräumt an die Kläger als Gesamtberechtigte herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, das Kündigungsschreiben sei formell unwirksam, weil es den Urheber nicht hinreichend erkennen lasse. Außerdem sei es nicht hinreichend begründet, da ein Eigenbedarf nicht ausreichend dargelegt sei. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil ein etwaiger Eigenbedarf absehbar gewesen sei. Im Übrigen hätten die Beklagten unter – im Einzelnen streitigen – Härtegesichtspunkten einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 12.8.2004 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Herausgabe der Mietwohnung gem. § 546 BGB, denn das Mietverhältnis ist nicht beendet. Die Eigenbedarfskündigung vom 30.11.2003 ist unwirksam.
Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse, das auch darin bestehen kann, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB), hat der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB); geschieht dies nicht oder nicht in ausreichender Weise, so ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. So liegt es hier:
1. Das Kündigungsschreiben vom 30.11.2003 ist nicht hinreichend begründet. Der geltend gemachte Eigenbedarf, der der Sache nach damit begründet wird, dass die Unterbringung des Sohnes N. in der eigenen Wohnung kostengünstiger sei als die bisherige Anmietung einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt, ist nicht ausreichend dargelegt, denn die Kläger teilen im Kündigungsschreiben nicht mit, in welcher Höhe ihnen durch den Umzug ihres Sohnes in die an die Beklagten vermietete Wohnung Kosten erspart bleiben würden. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen:
a) Mit dem gesetzlichen Erfordernis, im...