Tenor
1. Der in der Eigentümerversammlung vom 14.09.2022 zu TOP 2 gefasste Beschluss wird für ungültig, erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 28 % und der Kläger 72 %.
4. Das Urteil ist für den Kläger wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Für die Beklagte ist das Urteil wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss |
Der Streitwert wird auf 15.203,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten noch um Beschlussanfechtung und -ersetzung. Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss. Es geht um den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.09.2022, mit dem der bisherige Verwalter … für einen Zeitraum von zwei Jahren ab dem 01.01.2023 wiedergewählt wurde. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (K2) wird verwiesen.
Die Ehefrau des Verwalters ist Eigentümerin einer Wohnung in dem Streitgegenständlichen Objekt. Sie übt weitgehend für den Verwalter dessen Tätigkeit aus.
Mit Urteil vom 07.01.2022 wurde ein Entlastungsbeschluss zugunsten dieses Verwalters für ungültig erklärt (Az. 45 C 79/21). Des Weiteren ist ihm mit Beschluss vom 13.05.2022 untersagt worden, die im Hof abgestellten Gartenmöbel des Klägers eigenmächtig zu entsorgen (45 C 57/22).
Die Ladung zu der Eigentümerversammlung, in der alle drei Eigentümer anwesend oder vertreten waren, ging dem Kläger am 25.08.2022 zu. Es wurden nur die Angebote der … und der … erwähnt. In der Eigentümerversammlung wurde dann auch über die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters abgestimmt. Nur der Beschlussantrag „Abstimmung über … in … als neue Hausverwaltung” fand eine Mehrheit.
Im Jahre 2021 wurde bestandskräftig beschlossen, dass der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung spätestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Frist für die Erhebung einer etwaigen Beschlussanfechtungsklage vorzulegen hat. Hier wurde es erst am 19.10.2022 versandt, obwohl der Kläger diesbezüglich mit Schreiben vom 05.04.2018 bereits eine Abmahnung ausgesprochen hatte.
Der Kläger rügt:
Der Beschluss ist zu unbestimmt und deshalb nichtig. Die pauschale Bezugnahme auf einen nicht näher spezifizierten Verwaltervertrag, dessen „weitere Konditionen und Leistungen” für den gesamten Bestellungszeitraum gelten sollen, ist nicht ausreichend.
Die Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist nicht gewahrt.
Dass sich die derzeitige Verwalterin zur Wiederwahl stellen würde, lässt sich dem Einladungsschreiben vom 24.08.2022 ebenfalls nicht entnehmen.
Das Versammlungsprotokoll ist hinsichtlich der Abstimmungsmodalitäten um einen nicht existierenden Geschäftsordnungsbeschluss ergänzt worden.
Die Verwalterin muss sich daher vorwerfen lassen, dass sie ein falsches Versammlungsprotokoll vorgelegt hat, das den Verlauf der Eigentümerversammlung und den Inhalt der gefassten Beschlüsse nicht korrekt wiedergibt.
Das Protokoll wurde trotz Abmahnung des Klägers erst am 19.10.2022 versandt.
Die Verwalterin hält auch sonstige Beschlüsse nicht ein.
Es existiert kein separates Rücklagenkonto.
Der Stand der Instandhaltungsrücklage wird in der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2020 beispielsweise mit 16.502,86 EUR angegeben. Tatsächlich steht dieser Betrag für die Durchführung notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aber nicht zur Verfügung, weil der Stand des Girokontos, über das die laufenden Einnahmen und Ausgaben von der Verwaltung abgewickelt werden, lediglich 13.638,24 EUR beträgt.
Auf Nachfrage ist dem Kläger von der Verwalterin sogar mitgeteilt worden, dass überhaupt keine Rücklagen existieren.
Das Girokonto der WEG wird von der Verwalterin pflichtwidrig nicht als „offenes Fremdgeldkonto”, sondern als Treuhandkonto geführt.
Es gab immer wieder Auszahlungen sind, für die es keine rechtliche Grundlage gibt. So hat sich der Inhaber der Verwaltungsfirma am 08.03.2019 und am 11.03.2019 Beträge i.H.v. 1.000,00 EUR und i.H.v. 832,60 EUR ausbezahlt, die mit der Sanierung des Kellers in Zusammenhang stehen sollen. Am 05.03.2018 ist an dessen Ehefrau, der eine Wohnung im Haus gehört, ein Betrag i.H.v. 1.000,00 EUR mit dem Verwendungszweck „NK-2016 erste Rate” überwiesen worden. Weitere 319,05 EUR wurden am 07.03.2018, 1.000,00 EUR am 19.03.2019 und nochmals 1.000,00 EUR am 10.04.2019 mit dem Verwendungszweck „NK-Abrechnung 2018” überwiesen. Am 17.08.2018 ist zudem ein nicht näher spezifizierter Betrag an den Miteigentümer Herrn … überwiesen worden, der Schleifarbeiten in einem Objekt in … betreffen soll. Zum Ausgleich von Hausgeldrückständen des Rechtsvorgängers des Klägers hat die Ehefrau des Inhabers der Verwaltungsfirma der. WEG am 13.01.2020 einen Betrag i.H.v. 3.700,00 EUR zur Verfügung gestellt, der der jed...
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