AG Laufen Urteil vom 04.02.2016 - 2 C 565/15 WEG

Tenor

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 4 wird für ungültig erklärt.

3. Die Beklagten tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

5. Der Streitwert wird auf 31.900,- EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

Die Kläger bilden mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft in Bad Reichenhall. Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist Frau. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 27 und des Teileigentums Nr. 104 der Wohnungseigentumsanlage. Die Einheit Nr. 27 weist eine Fläche von ca. 92 qm auf. Laut Teilungserklärung dient diese Einheit zu Wohnzwecken. Die Einheit Nr. 104 wird in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung als Kellereinheit bezeichnet, wobei deren Nutzungsmöglichkeit als Hobbyraum und Gemeinschaftsraum festgelegt wurde. Diese weist eine Fläche von ca. 80 qm auf. Sowohl die Einheit Nr. 27 als auch die Nr. 104 haben die Kläger an den Freistaat Bayern vermietet, wobei der Freistaat Bayern diese zur Unterbringung von Asylbewerbern nutzt. Auf der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich unter TOP 3 beschlossen, dem Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 27 und der Teileigentumseinheit Nr. 54 die Nutzung zur Unterbringung von Asylbewerbern zu untersagen und ebenfalls zu untersagen, andere Wohnungen zur Nutzung für Asylbewerber zu vermieten. Unter TOP 4 wurde weiter mehrheitlich beschlossen, dass bei Gericht Klage für den Fall eingereicht wird, dass sich der Kläger zu 1) weigern sollte, der Aufforderung zu TOP 3 nachzukommen.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die so gefassten Beschlüssen ungültig, hilfsweise nichtig sind. Zum einen sind die Kläger der Ansicht, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässig Wohnraumnutzung darstelle und daher die Untersagung der Nutzung zur Unterbringung von Asylanten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wie auch die Untersagung zur Vermietung anderer Wohneinheiten der Kläger rechtswidrig sei. Ferner behaupten die Kläger, dass diese keine Absicht hätten, weitere Wohnungen zur Unterbringung von Asylbewerbern zu vermieten. Die Kläger sind weiters der Ansicht, dass eine Vermietung nur hinsichtlich der Wohneinheit Nr. 27 zu Wohnzwecken erfolgt sei, die Teileigentumseinheit Nr. 104 dagegen gerade nicht zu Wohnzwecken vermietet worden wäre. Eine Überbelegung liege ferner nicht vor.

Die Kläger beantragten zuletzt:

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt, hilfsweise, es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 3 nichtig ist.
2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 4 wird für ungültig erklärt, hilfsweise, es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.07.2015 zu TOP 4 nichtig ist.

Die Beklagten beantragten

Klageabweisung.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Vermietung an Asylbewerber keine ordnungsgemäße Nutzung der im Eigentum der Kläger stehenden Wohn- und Teileigentumseinheiten darstelle. Insbesondere sei die Nutzung zur Unterbringung von Asylbewerbern keine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, da aufgrund der Umstände, dass mehrere erwachsene Personen und nicht Familien untergebracht werden, die Bewohner ständig wechseln würden und dementsprechend mehr Besuche empfangen, eine über die normale Wohnnutzung hinausgehende Belastung und Beeinträchtigung gegeben sei. Darüber hinaus tragen die Beklagten vor, dass eine erhebliche Beeinträchtigung durch die Asylbewerber bzw. durch deren Besucher stattgefunden habe. So gehe von den Asylbewerbern eine erhebliche Lärmbelästigung aus und es werde insbesondere dem Sicherheitsbedürfnis der anderen Bewohner nicht ausreichend Rechnung getragen, da schon mehrfach die Polizei habe erscheinen müssen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 06.10.2015 (Bl. 13/19 d. Akte) und vom 15.12.2015 (Bl. 36/41 d. Akte) vollinhaltlich Bezug genommen. Ferner sind die Beklagten der Ansicht, dass im Rahmen der Vermietung eine einheitliche Vermietung beider Einheiten vorliege und letztlich daher beide Einheiten insgesamt zu Wohnzwecken genutzt werden würden.

Das Gericht hat Beweis erhoben zur Frage der Belegung und Nutzung der Wohnung Nr. 27 und des Kellerbereichs Nr. 104 durch Einvernahme der Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 22.12.2015 vollinhaltlich Bezug genommen. Ferner wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie sonstigen Aktenteilen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig und vollumfassend begründet. Die angefochtenen Beschlüs...