AG Löbau Urteil vom 29.07.2004 - 4 C 0641/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zahlung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird das Recht eingeräumt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht vor Vollstreckungsbeginn die Beklagtenseite Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

und hat b e s c h l o s s e n:

4. Der Streitwert wird auf 4.630,64 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter von Wohnungen in der … in … Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der … des Klägers.

Mit der Klage macht der Kläger Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2002 sowie auf Räumung geltend.

Die Parteien schlossen am 28.02.2002 einen Mietvertrag für die streitgegenständliche Wohnung in der … in … ab.

In diesem Mietvertrag vereinbarten die Parteien, dass eine Betriebskostenpauschale für die Abgeltung der Betriebskosten gezahlt werde.

Unter dem Datum vom 25.06.2003 wurde durch die vom Kläger beauftragte Haus- und Grundstücksverwaltung … eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2001 und 2002 gelegt. Diese wurde im September dahingehend korrigiert, dass für den Zeitraum vom 01.03.2002 bis 31.12.2002 eine separate Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Danach ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 745,70 EUR.

Eine Zahlung auf die Betriebskostennachforderung erfolgte seitens der Beklagten nicht.

Mit Schreiben vom 25.06.2003 begehrte der Kläger die Zahlung einer höheren Betriebskostenvorauszahlung. Die Beklagte leistete jedoch weiterhin nur die ursprünglich vereinbarten Zahlungen.

Mit Schreiben vom 03.03.2004 erklärte der Kläger der Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Kläger behauptet, dass durch die Individualvereinbarung vom 28.02.2002 der geschlossene Mietvertrag dahingehend abgeändert worden sei, dass das ursprünglich verwendete Wort „Betriebskostenpauschale” durch das Wort „Betriebskostenvorauszahlung” ersetzt worden sei und dass dies die Parteien auch so miteinander vereinbart hätten.

Der Kläger behauptet ferner, durch das Schreiben der Hausverwaltung vom 25.06.2003 seien die zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen wirksam erhöht worden, wonach sich der ab dem 01.07.2003 zu zahlende Mietzins einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen von 314,09 EUR auf 396,75 EUR erhöht habe.

In rechtlicher Hinsicht behauptet der Kläger, aufgrund der vorgenannten Vertragsänderung sei zwischen den Parteien wirksam vereinbart worden, dass es für die Nebenkosten eine jährliche Abrechnung gebe und dass es sich bei den monatlichen Betriebskostenzahlungen um Vorauszahlungen handele.

Dementsprechend habe der Kläger die Betriebskostenvorauszahlung wirksam erhöhen können, so dass aufgrund der Nichtzahlung der erhöhten Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung der Kläger mit Schreiben vom 03.03.2004 das Mietverhältnis wirksam fristlos kündigen konnte.

Der Kläger beantragt:

1. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 745,70 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 05.02.2004 zu bezahlen.
2. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 743,94 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.03.2004 zu bezahlen.
3. Die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung … in … 4. OG links, 3 Zimmer nebst Nebengelass ca. 70 qm besenrein geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe einer Abänderung des Mietvertrages nie bewußt zugestimmt. Die Erklärung sei darüber hinaus nicht im Jahre 2001 unterschrieben worden, sondern im Jahre 2003, als der Hausmeister, … die Beklagte aufgesucht habe und sie die Erklärung dann im Hausflur unterschrieben habe. In rechtlicher Hinsicht trägt die Beklagtenseite vor, dass für die vorgenannte Vertragsänderung das Haustürwiderrufsgesetz bzw. §§ 312 ff. BGB Anwendung finden und der Kläger dementsprechend sich nicht darauf berufen könne, dass eine wirksame Abänderung zugunsten einer Betriebskostenvorauszahlung erfolgt sei. Dementsprechend seien sowohl die begehrte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung als auch die fristlose Kündigung gegenstandslos.

Darüber hinaus entspreche auch die geänderte Abrechnung für die Betriebskosten für das Jahr 2002 nicht den gesetzlichen Anforderungen, da dort unter Ziffer 7 für die Heizkosten auf eine Einzelabrechnung verwiesen werde. Diese Einzelabrechnung umfasse jedoch einen Abrechnungszeitraum vom 01.07.2001 bis 31.12.2002.

Mit Schriftsatz vom 02.03.2004 hat die Beklagtenseite den Widerruf der sogenannten „Nachtragsvereinbarung” Anlage K1 erklärt.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien in diesem Rechtsstreit gewechselten Schriftsätze sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 06.05.2004 und 13.07.2004 Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 13.03.2004 hat die Klägerseite die Klage um die Klageanträge zu 2. und 3. erweitert.

Das Gericht hat...