Tenor
1. Der unter TOP 5 der ETV vom 02.06.2022 gefasste Beschluss (Antrag Nr. 112: Speicherausbau zu Wohnfläche durch Eigentümer der Wohnung 12) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 02.06.2022 geltend.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohnung Nr. 11. Die WEG wird von der … verwaltet.
Streitgegenständlich ist hier der zu TOP 5 gefasste Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche durch die Eigentümer der Wohnung 12.
Hinsichtlich des Wortlauts des streitgegenständlichen Beschlusses wird auf das als Anlage K 1 vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02.06.2022 Bezug genommen.
Der Beschluss wurde vom Kläger mit Klageschrift vom 01.07.2022, eingegangen bei Gericht am selben Tag angefochten und mit Schriftsatz vom 01.08.2022, eingegangen bei Gericht am selben Tag begründet.
Der Kläger trägt im Wesentlichen vor, dass in der Teilungserklärung vom 29.12.1980 (vorgelegt als Anlage K 2) die WE 12 im Dachgeschoss mit Speicher bzw. Spitzboden beschrieben sei. Ein Ausbau wäre eine zweckbestimmungswidrige Nutzung, da es sich um ein unselbstständiges Teileigentum handelt, dessen Nutzung zu Wohnzwecken nicht zulässig sei. § 20 Abs. 1 WEG umfasse nicht die Genehmigung einer unzulässigen Nutzung als Sondereigentum.
Darüber hinaus handele es sich um eine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG. Zudem müssten gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch öffentlich-rechtliche Normen beachtet werden. Dies sei hier im Hinblick auf Brand- und Versicherungsschutz fraglich. Die Nutzung verstoße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.
Ferner seien die unter TOP 5 gefassten Beschlüsse vielfach zu unbestimmt. Die wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Entscheidung der Eigentümer habe nicht vorgelegen, da die Genehmigungsplanung und der Brandschutznachweis erst nach der Eigentümerversammlung beantragt worden seien und die Statik erst vor Baubeginn vorgelegt werden solle. Auch was die Zahl und Gestaltung von Dachflächenfenstern und Glauben angehe, so sei dies zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt gewesen. Es bestehe auch keine Beschlusskompetenz, die Übernahme von Mietminderungen zu beschließen. Das Gleiche gelte für eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
Der Kläger beantragt daher:
Wie zuerkannt.
Die Beklagte beantragt:
Klageabweisung.
Sie führt im Wesentlichen aus, dass es sich nicht um eine unzulässige Nutzungsänderung handle. Eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung dahingehend, dass der Spitzboden nicht der Wohnnutzung diene, sei in der Teilungserklärung nicht enthalten. Die Wohnnutzung entspreche vielmehr dessen Beschaffenheit. Zudem sei es ein Gebot der Gleichbehandlung, da der Spitzboden über der Wohnung Nr. 13 ebenfalls zu Wohnzwecken ausgebaut sei, so wie dies auch für die Wohnung Nr. 16 gelte.
Zudem sei in der Eigentümerversammlung vom 30.11.2000 (TOP 7, Anlage B 4) bereits eine grundsätzliche Genehmigung für diesen Umbau erteilt worden. Von einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage könne keine Rede sein, da hier lediglich ein weiterer Speicher ausgebaut werde. Ein öffentlich-rechtliches Verbot liege nicht vor. Die Beschlüsse seien auch nicht zu unbestimmt. So hätten die Eigentümer aus dem Bauplan (Anlage B 5) die notwendigen Details ersehen können. Über eine Kostenverteilung sei schon im Jahr 2005 bezüglich der Einheit Nr. 16 beschlossen worden. Insoweit erfolge hier nur eine Anpassung.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird vollumfänglich auf die eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 31.05.2023 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2c GVG und § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG.
Die zulässige Klage ist auch begründet.
Die Klageerhebungs- und Klagebegründungsfrist des § 45 WEG wurde eingehalten.
Der zu TOP 5 gefasste Genehmigungsbeschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die streitgegenständliche Wohnung Nr. 12 ist in der Teilungserklärung vom 29.12.1980 (Anlage K 2) beschrieben als „Miteigentumsanteil zu 90,46/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung samt dem darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden.”
Der Speicher bzw. Spitzboden zur Wohnung Nr. 12 stellt daher ein unselbstständiges Teileigentum dar. Die streitgegenständliche Teilungserklärung enthält insoweit nicht lediglich unverbindliche Nutzungsvorschläge, sondern eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Das folgt schon daraus, dass die Einheit Nr. 12 als Wohnung bezeichnet wird, e...