Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 107,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.08.2011 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 27,07 EUR zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 20 % und den Beklagten zu 80 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung gegen das Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
(Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.)
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2010 in Höhe von 107,62 EUR aus §§ 535, 556 BGB zu. Sie hat jedoch keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 28,59 EUR.
Das Gericht gelangt zu dem Ergebnis, dass die unter der Position "Hauswart/Hausmeister" in Höhe von insgesamt 1.063,58 EUR abgerechneten Kosten größtenteils für Tätigkeiten entstanden sind, welche im Rahmen einer Hauswarttätigkeit umlegungsfähig sind.
Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls (LG Köln, WuM 1992, 258; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 RdNr. 65; Weitemeier in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 556 RdNr. 40; Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Ziff 3). Zwar könnte man dahingehend argumentieren, dass über Hausmeisterkosten nicht solche Kostenanteile abgerechnet werden dürfen, die üblicherweise als eigene umlagefähige Kosten zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden (vgl. AG Münster, Urteil vom 18.04.2008, AZ: 3 C 4928/07). Diese Argumentation übersieht jedoch, dass die oben angeführten Arbeiten wie auch Hausreinigung und Gartenpflege zu den typischen, üblicherweise anfallenden körperlichen Arbeiten eines Hauswartes zählen (vgl. LG Köln, WuM 1992, 258). Aus diesem Grund können solche Arbeiten auch dann als Hauswartkosten abgerechnet werden, wenn sie nicht als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart worden sind. Wären sie zusätzlich als eigener umlagefähiger Punkt vereinbart, würde sich lediglich eine doppelte Abrechnung verbieten.
Allerdings fällt nicht unter die Tätigkeit eines Hauswartes die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten. Insbesondere der Ersatz defekter Glühbirnen ist eine Instandhaltungsarbeit (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762; AG Köpenick, Grundeigentum 2010, 915; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 RdNr. 59). Von den vorgelegten Zeitlisten des Hausmeisters, des Zeugen Schöneck, für das Jahr 2010 sind daher nicht umlagefähig folgende Arbeiten: drei Mal eine Viertelstunde für das Ersetzen von Glühbirnen: 13.04.2010, 09.06.2010, 06.10.2010. Im Übrigen handelt es sich um umlagefähige Tätigkeiten eines Hausmeisters.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht auch davon überzeugt, dass der Zeuge XXXXX die von ihm in den Zeitlisten festgehaltenen Tätigkeiten, im zeitlichen Umfang wie angegeben, ausgeführt hat. Der Zeuge konnte unter Berücksichtigung des erheblichen zeitlichen Zurückliegens der einzelnen Tätigkeiten unter Anführung einzelner Tätigkeiten aus den Zeitlisten genaue Angaben zu bestimmten Tätigkeiten machen. Für das Gericht wurde so nachvollziehbar welche Tätigkeiten unter "Hausbesichtigung" fallen, nämlich das Kontrollieren des Dachbereichs, des Treppenhauses und der Eingangstür. Auch wurde ersichtlich, welche Arbeiten der Zeuge XXXXX unter Müllplatzreinigung ausführt.
Wenn der Beklagte im Rahmen seines persönlichen Anhörung angab, einige Tätigkeiten selbst ausgeführt zu haben, so steht das dem Ausmaß der Tätigkeiten des Hausmeisters, wie angegeben vom Zeugen Schöneck, nicht entgegen. Denn der Zeuge XXXXX führte aus, Vorgartenpflanzarbeiten seien nur auf einer Seite des Hauses vorgenommen worden. Dies kann insofern mit der Angabe des Beklagten zu 2 in Einklang gebracht werden, dass er selbst den Vorgarten auf einer Hälfte des Hauses bewirtschaftet habe. Der Beklagte zu 2 erklärte weiterhin, den Hausflur lediglich bei sich zu säubern. Insofern erscheint es nachvollziehbar, dass Reinigungsarbeiten im übrigen Flurbereich, insbesondere im Kellerbereich, noch anfallen.
Zur von Beklagtenseite bestrittenen Höhe des Stundenlohns hinsichtlich der Ortsüblichkeit schätzt das Gericht unter Berücksichtigung der Anfahrtswege des Zeugen Schöneck, die dieser nicht gesondert abrechnet, nach § 287 ZPO und gelangt zu dem Ergebnis, dass ein Stundenlohn von insgesamt 20,00 EUR ortsüblich und angemessen ist. Abgerechnet werden können daher für das Jahr 2010 35,3 Stunden x 20,00 EUR = 706,00 EUR + Mehrwertsteuer in Höhe von 134,14 EUR = 840,14 EUR. Bemessen an der Quote - berechnet anhand der Wohnfläche - entfallen daher auf die Beklagten 12,81 % der Kosten = 107,62 EUR.
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