AG Potsdam Urteil vom 20.10.2022 - 31 C 43/22

rechtskräftig

Tenor

1. Der Beschluss der Beklagten aus der Eigentümerversammlung vom 25.04.2022 zu Tagesordnungspunkt 4.1 „Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern, inklusive Anstrich” wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

4. Der Streitwert wird auf 250.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, welche aus 57 Einheiten besteht.

Nach der Gemeinschaftsordnung sollen Instandsetzungskosten nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten umgelegt werden. Seit mindestens 2018 ist bekannt, dass die Fenster sanierungsbedürftig sind. Für den Anstrich der Fenster werden nun Kosten von 250.000,00 EUR erwartet. Die Gesamtfläche aller Sondereigentumseinheiten beträgt 5.911,73 m².

Die Kläger zu 1.) und zu 2.) haben eine Sondereigentumsfläche von 74,54 m² Die Kläger zu 1.) bis 3.) machen geltend, dass hiernach auf die Kläger bei einer Sanierung entsprechend der in der Teilungserklärung vorgesehenen Regelung 3.152,21 EUR entfallen würden. Die Einheit der Kläger zu 1.) und 2.) verfügt über 8 Fenster und zwar 4 Doppelfenster, 2 Gauben- und 2 Dachflächenfenster.

Aufgrund des Alters und des maroden Zustandes der Außenfenster werden die Kosten der beabsichtigten Instandsetzung für die Doppel- und Gaubenfenster auf je 4.000,00 EUR geschätzt, für die Dachflächenfenster auf je 5.000,00 EUR, für ein einfaches Fenster auf 1.000,00 EUR, eine Fensterfront auf 10.000,00 EUR.

Bei einer Umlage danach, wieviele und welche Fenster sich in ihrer Einheit befinden, hätten die Kläger zu 1.) und 2.) 22.000,00 EUR zu zahlen.

In der Wohnung des Klägers zu 3.) befinden sich 1 Doppelfenster, ein einfaches Fenster, 1 Fensterfront zur Terrasse und jeweils 2 Gauben- und 2 Dachflächenfenster.

Die Kläger sind der Auffassung, die Änderung des Umlageschlüssels widerspreche dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wofür ein ausreichender sachlicher Grund fehle.

So sei es unbillig, wenn seit mindestens 2018 der sanierungsbedürftige Zustand der Fenster bekannt sei, und nun die seit Jahren „verschleppten Kosten” auf die jeweiligen Sondereigentümer umgelegt würden. Durch den Beschluss würden schutzwürdige Belange der Minderheiten (Eigentümer mit vielen bzw. großen Fenstern und kleiner Sondernutzungsfläche) gegenüber dem früheren Zustand verletzt.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

den Beschluss der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft vom 25.04.2022 zu Tagesordnungspunkt 4.1 „Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern, inclusive Anstrich” für unwirksam zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie vertritt die Auffassung, der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere halte er sich in dem den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessensspielraum. Da den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zustehe und sie nicht die „beste” Entscheidung treffen müssten, habe das Gericht lediglich zu überprüfen, ob die Mehrheit eine vertretbare, nicht willkürliche Entscheidung getroffen habe.

Der Gesetzgeber habe bewusst von der Formulierung des § 16 Abs.4 WEG a.F. Abstand genommen und nunmehr alle Kosten der Regelungsbefugnis der Eigentümer überlassen. Dabei habe der Gesetzgeber ausweislich der Bundestags-Drucksache 168/20, S. 60, explizit eine Regelung ermöglichen, wie hier, wollen, nach der jeder Wohnungseigentümer Kosten eines Fensteraustausches für die Fenster im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu tragen habe.

Hinsichtlich des Klägers zu 3.) fehle eine individualisierte Anfechtungsbegründung. Denn das in seiner Klagebegründung verwendete Datenmaterial sei offensichtlich lediglich aus der Klagebegründung der Kläger zu 1.) und zu 2.) kopiert. Es genüge nicht, dass er individuell die Zahl und Art der vorhandenen Fenster genannt habe, wenn er – zum damaligen Prozesszeitpunktalleiniger Kläger – z.B. ausgeführt habe, „die Kläger” seien Sondereigentümer 74,57 Quadratmetern.

Die Klage der Kläger zu 1.) und 2.) ist bei Gericht eingegangen am 17.05.2022, ihre Begründung am 23.06.2022. Nach Anforderung des Gerichtskostenvorschusses, eingegangen bei den Klägern zu 1.) und 2.) am 16.06.2022, sind die Gerichtskosten eingegangen bei Gericht am 22.06.2022.

Die Klage des Klägers zu 3.) ist bei Gericht eingegangen am 25.05.2022, seine Begründung am 23.06.2022. Nach Anforderung des Gerichtskostenvorschusses, eingegangen bei dem Kläger zu 3.) am 16.06.2022, sind die Gerichtskosten eingegangen bei Gericht am 21.06.2022.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Denn die Beschlussfassung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß §§ 19 Abs.1, 18 Abs. 2 WEG. So haben die Wohnungseigentümer durch die getroffene Regelung das ihnen insoweit gemäß §§ 16 Abs. 2, 18 Abs. 2 WEG zustehende Ermessen überschritten, in Beug auf K...