Tenor
1. Der in der Eigentümerversammlung vom 16. September 2009 unter TOP 8 gefasste Beschluss über eine Sonderumlage von 300,00 Euro pro Wohnung wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung des Klägers wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht dieser vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem liegt Folgendes zugrunde:
Der Kläger ist mit einem Miteigentumsanteil von 29/1000 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Danziger Straße 4 und 5, der die mit Notarvertrag vom 05. Dezember 2008 (Blatt 20 ff. der Akten) abgeänderte Teilungserklärung vom 26. April 1973 (Blatt 6 ff. der Akten) zugrunde liegt.
Verwalter ist der Wohnungseigentümer …, der auf den 16.09.2009 form- und fristgerecht zu einer Eigentümerversammlung einlud.
Ausweislich des Protokolls fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 8 einstimmig den Beschluss, eine Sonderumlage in Höhe von 300,00 Euro pro Wohnung für den Heizöleinkauf zu erheben. Auf das Versammlungsprotokoll (Blatt 27 ff. der Akten) wird insoweit Bezug genommen.
Mit seiner am 13. Oktober 2009 bei Gericht eingegangenen Klage beantragt der Kläger, den zu TOP 8 in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.
Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beschluss fehlerhaft sei, weil er keine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Anteile vorsehe. Zudem sei die beschlossene Sonderumlage objektiv nicht notwendig und verstieße gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung.
Der Kläger beantragt,
den in der Eigentümerversammlung vom 16.09.2009 gefassten Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage von 300,00 Euro pro Wohnung für den Heizölkauf für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage notwendig gewesen sei, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die für die Deckung der Kosten für den Heizölkauf notwendige Liquidität zu verschaffen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemäß den §§ 43 Nr. 4, 44 Abs. 1, 46 Abs. 1 WEG zulässig und insbesondere fristgerecht erhoben und begründet worden (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Die Klage ist auch begründet.
Der vom Kläger angefochtene Beschluss war für ungültig zu erklären, weil er nicht rechtmäßig gefasst worden ist. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage für den Heizölkauf verstößt gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG.
Zwar kann eine Sonderumlage von den Wohnungseigentümern im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist und nunmehr ein zu befriedigender Bedarf der Gemeinschaft auftritt (vgl. BGHZ 108, 44; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Auflage, § 28 WEG Rdn. 31).
Eine Sonderumlage ist danach jedoch auf die Fälle einer während des laufenden Wirtschaftsjahres entstehenden unerwarteten Deckungslücke beschränkt. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Vielmehr hat es der Verwalter – wie schon in den Vorjahren – versäumt, einen von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geforderten Wirtschaftsplan aufzustellen. Die gezahlten Vorschüsse der Wohnungseigentümer reichen daher offensichtlich nicht aus, die Ausgaben der Gemeinschaft zu bestreiten, da schon im Jahre 2008 ein Beschluss über eine Sonderumlage von seinerzeit 400,00 Euro je Wohnung für den Heizölkauf gefasst werden musste. Es handelt sich mithin nicht um die Deckung eines unvorhergesehenen Bedarfs der Gemeinschaft, sondern um einen durch nicht ordnungsgemäße Verwaltung verursachten Finanzbedarf für wiederkehrende Ausgaben. Eine solche Verwaltung muss der einzelne Wohnungseigentümer nicht hinnehmen.
Zudem ist auch nicht ersichtlich, dass tatsächlich der Bedarf für eine Sonderumlage bestand. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt sich, dass der Einkauf des Heizöls für das laufende Jahr 2009 bereits getätigt war und gleichwohl das laufende Konto noch einen Betrag von 3.686,41 Euro per 14.09.2009 aufwies. Bei dieser Sachlage ist nicht ersichtlich, warum es notwendig war, eine Sonderumlage zu beschließen. Eine Deckungslücke, die dies gerechtfertigt hätte, war offenbar nicht vorhanden.
Der gefasste Beschluss war nach alledem auf die Anfechtung des Klägers aufzuheben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 300,00 Euro.
Fundstellen
Haufe-Index 2541971 |
ZWE 2011, 58 |